Первая книга «Как инвестировать в недвижимость» (2004 год) максимально подробно осветила вопрос вложения денежных средств в жилую недвижимость, иными словами, я как мог подробно изложил, как спекулировать на перепродаже московских новостроек.

С тех пор многое изменилось. Я описывал рынок, который существовал в рамках действовавшего на тот момент Гражданского Кодекса РФ. Новостройки продавались по совершенно разным, в том числе и «серым» схемам (векселя, коммандитные товарищества и прочая экзотика); ответственность застройщиков была минимальна, риск инвесторов – максимален. При этом спрос на новое жильё был огромным, квартиры в новостройках оформлялись в «газелях» и строительных вагончиках, ипотечного кредитования практически не было, а измеряемые исключительно в долларах цены росли в геометрической прогрессии.

Первые банкротства застройщиков, сопровождавшиеся появлением первых обманутых дольщиков, вынудили законодателей упорядочивать правоотношения в сфере строительства жилья. В декабре 2004 года был принят 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», породивший термин ДДУ, то есть договор долевого участия в строительстве. Деятельность по привлечению застройщиками средств частных лиц была более-менее формализована, что, однако, не уберегло рынок жилой недвижимости от громких историй строительных пирамид и управляемых банкротств. «Социальная инициатива» (крах в 2006 году), «Корпорация ВНЛ» (2009 год), «СУ-155» (2015 год), Urban Group (2018 год) – я перечислил названия компаний-застройщиков, которые не исполнили свои обязательства перед покупателями.

Крайней (но явно не последней) инициативой законодателя было введение системы эскроу-счетов, которая была своего рода реакцией на падение строительной пирамиды Urban Group. Основная суть эскроу состояла в привлечении в сектор строительства жилья банков (де-факто государственных банков, СБЕРа, ДОМ.РФ и ВТБ), которые должны были гарантировать покупателям достройку проинвестированных ими объектов. При этом я лично, будучи свидетелем и участником многих процессов, происходивших на рынке недвижимости, целиком и полностью приветствую эскроу как элемент отношений между застройщиком и инвестором.

Механизм эскроу стал своеобразным предохранительным клапаном для всех покупателей новостроек, в том числе для инвесторов. Риски покупок новостроек в связи с введением эскроу, по моему мнению, существенно снизились. К сожалению, элементарные законы инвестиций трактуют такую ситуацию однозначно: там, где нет риска, нет и доходности. Как известно, есть прямая зависимость между этими двумя параметрами.

Но, несмотря на все изменения законодательства, банкротства игроков рынка, перманентные затягивания хода строительства, экроу-реальность и прочие негативные с инвестиционной точки зрения факторы, идея покупки квартиры на этапе котлована и перепродажи на стадии сдачи в эксплуатацию жива и здравствует. Более того, я вынужден констатировать, что за прошедшие годы вложение средств в новостройки осталось единственным понятным и доступным населению способом инвестирования средств.

События конца 2020 и начала 2021 годов продемонстрировали лишь одно: вера россиян в жилую недвижимость всё ещё очень сильна, и я пока не знаю, какое событие может её поколебать. Но обо всём по порядку.

В главе, посвященной недвижимости комфорт- и бизнес-класса, необходимо прояснить что же это такое. По мере развития рынка недвижимости всё более явной становится проблема стихийности ее классификации. Критерии принадлежности объектов к определенному виду/классу пока еще слишком вольно трактуются операторами этого сектора рынка. Как точно отметил Дональд Трамп, «существуют три главных критерия оценки недвижимости: местоположение, местоположение и еще раз местоположение». В Москве этот фактор является значимым, но далеко не основным.

И, хотя до единого понимания рынка недвижимости Москвы всеми его игроками ещё далеко, кое-что определенное в области классификации уже вырисовывается. Я попытаюсь показать свое видение этого вопроса, не претендуя на истину в последней инстанции.

Бизнес-класс.

Жильё бизнес-класса - квартиры или апартаменты во вновь построенных домах, расположенных в сложившихся, экологически благоприятных районах за пределами ТТК и до МКАД, с удовлетворительной транспортной доступностью, оснащенных современными инженерными коммуникациями.

Местоположение: большинство районов между ТТК и МКАД, особенно проекты, расположенные в ЗАО, ЮЗАО, САО и ЮАО.

Характеристики: новое строительство, каркас - монолит, количество квартир в доме может превышать 200 лотов, качественные строительные материалы, удовлетворительная транспортная доступность, высота потолков от 2,9 м, индивидуальные системы кондиционирования, наличие подземного паркинга, охраняемая территория, наличие внутренней инфраструктуры, благоустроенная внутренняя территория, индивидуальный архитектурный проект.

В качестве примеров объектов бизнес-класса я могу привести ЖК Headliner (девелопер «Кортрос»), ЖК Foriver (девелопер «Инград») или ЖК «Остров» (девелопер «ДонСтрой»)

Комфорт-класс

Жильё комфорт-класса - квартиры или апартаменты во вновь построенных домах, расположенных в сложившихся и новых районах у МКАД и за МКАД.

Местоположение: окраины города Москвы, в том числе московские районы, расположенные за МКАД.

Характеристики: новое строительство, каркас – панель или монолит, количество квартир в доме может превышать 200 лотов, строительные материалы, высота потолков от 2,7 м, наличие минимальной инфраструктуры, благоустроенная внутренняя территория, индивидуальный архитектурный проект.

В качестве примеров объектов комфорт-класса я могу привести ЖК «Бунинские Луга» (девелопер «ПИК»), ЖК «City Bay» (девелопер MR Group), ЖК «Настроение» (девелопер ФСК).