Глава 2. Инвестиции в жилую недвижимость комфорт- и бизнес-класса
Итак, в таблицу вносятся данные о ранее выбранных объектах-аналогах.
В рассматриваемом примере все квартиры совпадают по классу (бизнес-класс) и типу недвижимости (квартиры, не апартаменты). Если бы среди аналогов был апартаментный комплекс, то в таблице бы появился дополнительный столбец, в котором стоимость 1 м2 в этом объекте была «приведена» к стоимостям аналогов (путем добавления 12-15% к цене).
Четыре объекта из семи были готовы на 100%, остальные строятся (на момент производства оценки готовность Eniteo была на уровне 0%). Именно поэтому была рассчитана и внесена поправка на готовность. 1% готовности был оценен всего в 222 рубля. Как это было рассчитано? Готовность ЖК «Вавилов ДОМ», VAVILOVE, The MID и «Квартал 38А» составляет 100%. Было найдено среднее значение цен 1 м2 в этих проектах (столбец 7): (346 912 + 346 474 + 300 000 + 311 769)/4 = 326 289. Самый недостроенный объект из аналогов – ЖК «Архитектор», его готовность составляет всего 10%, а стоимость 1 м2 соответствует значению 306 348. Таким образом, значение поправки высчитывается как: (326 289-306 348)/((100%-10%)*100) = 221,56 ~ 222 рублей за 1% достроенности.
Внесение поправки для ЖК Prizma, например, проходило по формуле: 465 221+((1-70%)*100)*222. По аналогичной формуле вносились поправки для значений 1 м2 в ЖК «Архитектор» и ЖК «Розмарин Deluxe». Уже поправленные значения можно найти в столбце 10.
Поправок по классу и типу не вносилось, так как все сравниваемые объекты идентичны. В VAVILOVE, The MID, «Квартал 38А» и Prizma представлены квартиры без отделки, поэтому необходимо привести их цены к квартирам в состоянии «white box». Здесь обошлось без каких-либо сложных формул, чтобы квартира без отделки превратилась в квартиру с отделкой «white box» необходимо потратить примерно 15 тыс. рублей на 1 м2. Собственно, этот параметр и был учтен. Например, стоимость 1 м2 в ЖК «The MID» увеличилась с 300 тыс. рублей до 315 тыс. рублей. Все изменения были отражены в столбце 14.
Четыре объекта из семи были готовы на 100%, остальные строятся (на момент производства оценки готовность Eniteo была на уровне 0%). Именно поэтому была рассчитана и внесена поправка на готовность. 1% готовности был оценен всего в 222 рубля. Как это было рассчитано? Готовность ЖК «Вавилов ДОМ», VAVILOVE, The MID и «Квартал 38А» составляет 100%. Было найдено среднее значение цен 1 м2 в этих проектах (столбец 7): (346 912 + 346 474 + 300 000 + 311 769)/4 = 326 289. Самый недостроенный объект из аналогов – ЖК «Архитектор», его готовность составляет всего 10%, а стоимость 1 м2 соответствует значению 306 348. Таким образом, значение поправки высчитывается как: (326 289-306 348)/((100%-10%)*100) = 221,56 ~ 222 рублей за 1% достроенности.
Внесение поправки для ЖК Prizma, например, проходило по формуле: 465 221+((1-70%)*100)*222. По аналогичной формуле вносились поправки для значений 1 м2 в ЖК «Архитектор» и ЖК «Розмарин Deluxe». Уже поправленные значения можно найти в столбце 10.
Поправок по классу и типу не вносилось, так как все сравниваемые объекты идентичны. В VAVILOVE, The MID, «Квартал 38А» и Prizma представлены квартиры без отделки, поэтому необходимо привести их цены к квартирам в состоянии «white box». Здесь обошлось без каких-либо сложных формул, чтобы квартира без отделки превратилась в квартиру с отделкой «white box» необходимо потратить примерно 15 тыс. рублей на 1 м2. Собственно, этот параметр и был учтен. Например, стоимость 1 м2 в ЖК «The MID» увеличилась с 300 тыс. рублей до 315 тыс. рублей. Все изменения были отражены в столбце 14.
На следующем этапе приведения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo выявляются экстремальные отклонения. Для определения экстремального отклонения была определена средняя стоимость 1 м2 по объектам аналогам (столбец 14), которая составила 357 374 рублей. Нормальным, для целей данного расчета, можно считать отклонение на 10% в ту или иную сторону. Экстремальные же значения можно обнаружить в двух объектах аналогах: Prizma (отклонение от среднего значения плюс 26,6%) и The MID (отклонение от среднего значения минус 13,5%). В связи с тем, что 10% для целей расчета принято в качестве нормального отклонения, из значения Prizma (486 868) было вычтено 16.6% (26,6%-10%), а к значению The MID (315 000) было прибавлено 3.5% (13,5%-10%).
Очень важное для результатов исследования допущение было применено на финальном этапе определения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo (столбец 17). Дело в том, что по данным уважаемого аналитического сервиса «Индексы Рынка Недвижимости» средний рост стоимости жилой недвижимости в Москве за последние три года составил 18,6%. При расчете итоговой прогнозной цены было сделано предположение, согласного которому цены на жильё в Москве будут расти и дальше теми же темпами, то есть будут увеличиваться на +6.2% ежегодно в 2021, 2022 и 2023 годах. Именно эта важная предпосылка в итоге привела к прогнозному значению стоимости 1 м2 в ЖК Eniteo в 412 тыс. рублей за 1 м2.
Очень важное для результатов исследования допущение было применено на финальном этапе определения будущей цены 1 м2 в ЖК Eniteo (столбец 17). Дело в том, что по данным уважаемого аналитического сервиса «Индексы Рынка Недвижимости» средний рост стоимости жилой недвижимости в Москве за последние три года составил 18,6%. При расчете итоговой прогнозной цены было сделано предположение, согласного которому цены на жильё в Москве будут расти и дальше теми же темпами, то есть будут увеличиваться на +6.2% ежегодно в 2021, 2022 и 2023 годах. Именно эта важная предпосылка в итоге привела к прогнозному значению стоимости 1 м2 в ЖК Eniteo в 412 тыс. рублей за 1 м2.