Глава 2. Инвестиции в жилую недвижимость комфорт- и бизнес-класса
Шаг Четвертый. Покупка
Важный, но не последний этап реализации инвестиционного проекта. Я уже писал, что «интересные цены» формируются некоторыми застройщиками на этапах развития проектах, предшествующих получению РнС (разрешения на строительство) и ЗОС (заключения о соответствии). То есть застройщик не сможет заключить с инвестором Договор Долевого Участия по форме 214-ФЗ.
Повторюсь, инвестор в момент начала «предпродаж» может столкнуться необходимостью заключения целого спектра «альтернативных» договоров и соглашений: предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических лиц) и так далее. Юридические права инвестора в подобных договорах защищаются довольно слабо, более того, 99% юристов попытаются отговорить от подписания такого документа. Но в том числе этот риск является платой за доходность.
В подобном договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент: адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру.
Важный, но не последний этап реализации инвестиционного проекта. Я уже писал, что «интересные цены» формируются некоторыми застройщиками на этапах развития проектах, предшествующих получению РнС (разрешения на строительство) и ЗОС (заключения о соответствии). То есть застройщик не сможет заключить с инвестором Договор Долевого Участия по форме 214-ФЗ.
Повторюсь, инвестор в момент начала «предпродаж» может столкнуться необходимостью заключения целого спектра «альтернативных» договоров и соглашений: предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических лиц) и так далее. Юридические права инвестора в подобных договорах защищаются довольно слабо, более того, 99% юристов попытаются отговорить от подписания такого документа. Но в том числе этот риск является платой за доходность.
В подобном договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент: адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру.
Платежи по договору должны сопровождаться выдачей подтверждающих оплату документов. В договоре должно быть указано, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность. Необходимо следить за тем, чтобы в договоре присутствовал пункт о возможности оформления переуступки прав требования на квартиру. Это крайне важный пункт, наличие которого дает инвестору возможность перепродать права на квартиру до сдачи объекта в эксплуатацию и до оформления прав собственности.
Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.
Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.