Деятельность по девелопменту элитной недвижимости, как мне кажется, сравнима с конструированием суперсовременных самолетов или яхт. Для успеха проектов необходимо учесть множество важнейших элементов и обратить внимание на мельчайшие детали. В элитной и премиальной недвижимости важно всё, покупатель элитной недвижимости, как правило, очень хорошо понимает, за что он готов отдать свои деньги, и, как следствие, любые ошибки при создании продукта стоят очень и очень дорого.

Раньше, в начале 2000-х, строить и продавать элитное жилье было намного проще, чем сейчас: девелоперы не могли сполна удовлетворить огромный платежеспособный спрос, что сделало возможным появление странных и непродуманных проектов, в которых, тем не менее, активно покупали квартиры. Примерно с 2010 года в элитном и премиальном секторе жилого девелопмента сформировался ярко выраженный «рынок покупателя», что привело к тектоническим сдвигам отношения застройщиков к создаваемому ими продукту.

Фактически на рынке сформировалась достаточно узкая группа девелоперов, которые сконцентрировались исключительно на реализации элитарных и премиальных проектов. В Москве среди этих застройщиков можно упомянуть Capital Group, ANT Development, Vesper, ВМС Девелопмент и ряд других. В Санкт-Петербурге элитный и премиальный сегмент представляют компании Еврострой, RBI, РСТИ, Балтийская Коммерция и прочие.

Вышеназванные компании последовательно накапливают компетенции и опыт, развивают экспертизу проектного менеджмента, проектирования, качественного строительства. Эти компании выстраивают особые отношения с покупателями, позволяющие им тонко чувствовать потребности своей аудитории и создавать востребованный продукт.

Специфика рынка люксовой и премиальной недвижимости заключается ещё и в том, что в настоящее время в этом сегменте присутствуют достаточно разнообразные по своему юридическому статусу продукты. Известные застройщики реализуют масштабные проекты, которые проходят все необходимые согласования на уровне города, что обеспечивает наличие у этих девелоперов достаточной документации, чтобы заключать с инвесторами и покупателями договоры долевого участия в строительстве по форме 214-ФЗ.

Одновременно на рынке работают девелоперы, осуществляющие небольшие проекты строительства, реконструкции или редевелопмента существующих зданий, у которых с документами не всё так хорошо, как у крупных застройщиков. Например, в силу определенных причин объекты, рекламируемые в качестве «квартир в элитных жилых комплексов», при детальном изучении оказываются нежилыми помещениями (не апартаментами даже, а просто офисами). Это так называемая «серая зона», ведь закон прямо не запрещает проживание граждан в нежилых помещениях, поэтому девелоперы предлагают недвижимость в хороших локациях, которую по совершенно различным причинам не смогли или не захотели оформить согласно нормам градостроительного кодекса.

Кстати, должен сказать, что сейчас в Москве, Лондоне и Нью-Йорке, да в общем, во всём мире, бум редевелопмента исторических зданий. Известный пример последнего времени в столице России - дом Наркомфина, чья реставрация завершилась недавно. MR Group сейчас занимается реставрацией усадьбы Абрикосовых. KR Properties восстанавливает здание на Кузнецком мосту. Capital Group реставрирует объекты на Софийской набережной и на Бадаевском Заводе. Множество небольших команд девелоперов и инвесторов развивает менее известные, локальные, часто совсем небольшие и не очень заметные на рынке проекты.

Предполагаю, что процесс преобразования неэффективно используемых зданий в Москве будет продолжаться. Например, если в 2017 году проекты редевелопмента занимали только 26% на рынке элитного жилья, то сейчас это уже 40%. Именно в небольших проектах редевелопмента часто можно обнаружить офисные помещения, вместо жилых. Это не говорит о том, что такие проекты хуже, чем крупные, согласованные городом, это всего лишь другой по своему юридическому статусу продукт. Этот продукт продается не по ДДУ, а по договорам купли-продажи недвижимости, также распространены договоры купли-продажи будущей вещи и некоторые другие юридические формы. Для инвесторов сложившаяся ситуация несёт с собой некоторые риски, но и некоторые возможности.