Рынок инвестиций в элитную недвижимость – сфера, где чрезвычайно важна экспертная поддержка, поэтому я особо отмечаю важность наличия проводников на этом рынке. Это утверждение, однако, совершенно не означает, что частный инвестор не сможет справиться с оценкой инвестиционных проектов без поддержки профессиональных участников рынка. Скорее речь идет о том, что эксперты способны существенно обогатить данные, которые находятся в открытом и полуоткрытом (BNmap.pro) доступе.

В предыдущей главе я привел реальные расчеты по спекулятивному проекту бизнес-класса, ЖК Eniteo от Tekta Group и достаточно подробно описал методику прогнозирования будущих цен на новостройки. Этой методикой можно пользоваться и при анализе объектов люксовой и премиальной недвижимости, но в расчеты придется добавлять значительное количество поправочных коэффициентов, вот именно здесь и может понадобиться экспертная поддержка консультантов.

Шаг третий. Покупка недвижимости

Инвестировать в элитные новостройки, как и в новостройки других классов имеет смысл на самых ранних этапах. Застройщик, выводящий в продажу жилой комплекс премиального или элитного уровня, особенно застройщик небольшой и не имеющий за плечами хотя бы нескольких реализованных проектов, практически никогда не бывает уверен в собственном ценообразовании на этапе, предшествующем официальному старту продаж. Поэтому период «закрытых продаж» или «предварительных продаж» становится поворотной точкой и определяет политику девелопера в продажах. Более того, именно во время «закрытых продаж» часто становится понятно, насколько проект будет успешен и востребован у конечных покупателей.

Большинство девелоперов обращаются за советами по реализации своих проектов к внешним консультантам, а именно к риэлтерским компаниям, оперирующим с продуктом, сходным с тем, который развивает застройщик. Приближаясь к началу продаж, девелоперы получают от консультантов примерное представление о ценах, по которым смогут «сбывать» покупателям свой товар.

Как я уже писал выше, особенность проектов элитной недвижимости состоит в том, что количество элементов, влияющих на ликвидность и, как следствие, цену, очень велико. Современный элитный или премиальный жилой комплекс является совокупностью крупных и мелких деталей, создающих ценность владения такой недвижимостью и определяющих в конечном итоге её стоимость.

Что же это за детали? Да буквально всё: от дверей в жилой комплекс до кнопок лифтов, от напольного покрытия мест общего пользования до брендов сантехники в квартирах или апартаментах. Стильные входные группы и места общего пользования, мебель, ковры, люстры, красивая стойка ресепшн, элегантная внутренняя навигация, необычные порталы лифтов - эти элементы в сочетании со вкусом дизайнера создают атмосферу роскоши и элитарности. Продуманные планировки квартир или апартаментов, современные инженерные коммуникации и, конечно же, виды из окон завершают образ настоящего элитного или премиального комплекса. Задача девелопера, создающего все эти элементы в рамках проекта, состоит в обосновании своих весьма немалых цен экспонирования.

В свою очередь и покупатели элитной и премиальной недвижимости чрезвычайно требовательны к деталям. Ведь это состоятельные люди, которые привыкли к дорогим и красивым вещам, и которые стремятся жить в красивых, современных, статусных домах. В настоящее время понятие роскоши и элитарности меняется, «тяжёлый люкс» начала 2000-х устарел, на смену ему приходит новый стиль. Богатые покупатели выбирают ультрамодные, эксклюзивные и необычные проекты, а девелоперам приходится торопиться, чтобы успеть за предпочтениями своих клиентов.