На этапе, предшествующем официальному старту продаж, даже при поддержке самых искушенных консультантов, девелоперы не могут предполагать, как рынок оценит их новый проект. При этом для реализации строительства всегда есть потребность в финансировании, которое очень хочется привлечь от покупателей. И чем меньше и неопытнее застройщик, тем больше его неуверенность и тем выше желание привлечь первые деньги от покупателей.

‬В этой сложной и нервной ситуации своим первым покупателям застройщик может предложить весьма интересные, инвестиционные цены. На этом этапе у проекта может отсутствовать полный пакет документов, требующийся для начала продаж по 214-ФЗ. Ну или недвижимость в принципе продается не по ДДУ. Тогда девелоперы предлагают инвесторам различные юридические формы вхождения в проект: ‬предварительный ДДУ, ‬договор купли-продажи будущей вещи‬, ‬договор инвестирования и так далее‬. ‬Повторюсь, все эти формы несут в себе риски для инвесторов. ‬Но там, где есть риск, присутствует и доходность. ‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

Повторю и то, что уже писал в предыдущей главе: в любой форме договора, удостоверяющего покупку недвижимости должны быть описаны существенные условия, такие как адрес проекта; этажность дома; кадастровый номер земельного участка, на котором будет вестись строительство; количество комнат; площадь; этаж и так далее, а также упомянуты хотя бы какие-то градостроительные документы (хотя бы договор аренды земли и ГПЗУ). Прошу прощения, что приходится повторять написанное слово в слово.

В данном случае я считаю самоповтор вполне оправданным, поэтому продолжу: в договоре обязательно должны быть описаны объект строительства и приобретаемая квартира / апартамент, цена должна быть окончательной и не подлежать пересмотру. Платежи по договору должны сопровождаться выдачей подтверждающих оплату документов. В договоре должно быть указано, кто, когда и как будет оформлять квартиру в собственность. Необходимо следить за тем, чтобы в договоре присутствовал пункт о возможности оформления переуступки прав требования на квартиру. Это крайне важный пункт, наличие которого дает инвестору возможность перепродать права на квартиру до сдачи объекта в эксплуатацию и до оформления прав собственности.

Самый благоприятный для инвестора вариант покупки на этапе «предпродаж» – договор бронирования (плата по нему может быть символической, а может достигать 20% от стоимости сделки). Впоследствии, после получения застройщиком РнС и ЗОС договор бронирования будет преобразован в ДДУ. Требования к содержанию такого договора достаточно чётко прописаны в 214-ФЗ, не буду отдельно останавливаться на этом моменте.