Такое название этой статьи было продиктовано известными мне законами поисковой оптимизации. Многие люди хотят получить информацию по этому запросу, так почему бы мне им это не дать? Вполне могу, хотя подобный пост мог бы написать любой специалист в сфере рекламы или продаж недвижимости Москвы. Но не написал, в отличие от меня.

Моя статья о Торбосове, написанная в начале 2020 года стала первым и наиболее авторитетным исследованием этого феномена - появления на рынке недвижимости нового игрока из другого мира. Многие профучастники тогда называли его выскочкой, многие ненавидели. Сейчас его почитают и поклоняются ему, обзывают "миллиардером, гением и филантропом", хотя бизнес Торбосова всё еще может быть отнесен к среднему и даже малому... Но обо всем по порядку.

Итак, предприниматель Олег Торбосов прибыл на рынок элитной недвижимости г.Москвы в 2016 году, когда его там никто не ждал. За очень короткий срок Торбосову удалось настроить против себя значительное количество коллег-руководителей риэлторских компаний (сужу об этом по неприглашению его компании Whitewill в столичную ассоциацию элитных брокеров АRЕА) и одновременно завоевать интерес к своей персоне большинства коммерческих директоров девелоперских компаний Москвы.

Я лично всего лишь наблюдаю за рынком, не погружен в него, поэтому встретил появление нового игрока, детище Торбосова компанию Whitewill, без особого энтузиазма, потому что на моей памяти таких агентств-стартапов создавалось довольно много, лишь единицам удалось выжить и хоть как-то расцвести. Поверить в то, что молодой человек, ассоциировавшийся на тот момент исключительно с выступлениями об упаковке бизнеса на курсах БМ («Бизнес Молодостью»), сумеет удивить и построить сильную компанию в сегменте продажи новостроек я тогда ну никак не мог.

Спустя 3 года, в 2020 году, я согласился с тем, что компания Whitewill показывала пристойные результаты, являясь (по неопровергнутым никем из застройщиков словам Торбосова) одним из лидеров по продажам квартир и апартаментов во многих московских проектах-новостройках сектора элитного жилья.

Что же послужило причиной успеха Торбосова?

Эффективная система обучения. Олег учился у известных инфобизнесменов (Дашкиев, Осипов, Шабутдинов) и сумел построить успешную компанию. Кстати, инвестирование в недвижимость может приносить доходы не меньшие (а то и большие), чем бизнес. Главное - обучиться у правильных людей. Лично я рекомендую вам посетить мой образовательный портал обучения инвестициям в недвижимость - atsogoev.com

Вообще, успех Торбосова - это комплекс разнообразных причин, но прежде всего то, что бизнес Whitewill был создан строго по шаблонам БМ («Бизнес Молодость»). Я лично очень положительно оцениваю проект М.Дашкиева и П.Осипова, считаю, что их деятельность в сфере бизнес-образования заслуживает всяческих похвал. Но самое главное, что их методики работают. Именно на курсах БМ советуют быстро тестировать идеи, создавать лендинги, концентрироваться на продажах, (писать продающие скрипты, внедрять crm-системы, обучать сотрудников), проводить непрерывный найм персонала, прописывать организационную структуру и многое-многое другое. Заслуга Торбосова в том, что он взял и методично внедрил большинство рекомендаций БМ в секторе торговли недвижимостью.

Теперь весь рынок так или иначе соизмеряет себя с Торбосовым, оглядывается на него, хотя в основе успеха Whitewill - шаблоны и решения БМ. Ну и предпринимательское начало основателя, безусловно.

В этом смысле никакого «секретного соуса» у Торбосова нет. А вот корни продвижения личного бренда стоит искать у другого известного инфобизнесмена Аяза Шабутдинова. Все эти яркие цифры (миллиарды), истории из прошлого простого провинциального парня, бизнес-инсайты, описание роскошного образа жизни и прочие «россыпи сделок» - очевидное влияние Аяза. Причем, как мне кажется, Торбосов ориентируется на «Бизнес Молодость» и Шабутдинова не только в методах продвижения.

Несмотря на то, что Торбосов постоянно иронизирует над коучами и наставниками, в его портфеле проектов есть и инфобизнес. Так называемая Академия Элитных Брокеров - обучающий курс, рассчитанный на агентов, желающих зарабатывать от 200 тыс. рублей в месяц, инфобизнесмен Олег оценил в 250 тыс. рублей. Кстати, мой несущий большое количество знаний и ценностей курс «Советник Инвестора», помогающий агентам по недвижимости выстроить эффективные отношения с частными инвесторами в недвижимость и зарабатывать от 400 тыс. рублей в месяц... стоит от 20 тыс.руб, то есть в 10 раз дешевле инфопродукта "коуча" Олега. При этом на моих курсах проходили обучение действующие и бывшие сотрудники Whitewill, а также брокеры Knight Frank (NF Group), Penny Lane Realty, Prime и многих других известных московских и международных компаний.

Олег Торбосов, по моему мнению, действительно развивает рынок, на котором работает, он единственный игрок, который открыто, пусть и неполно, пишет о своих показателях, идеях, планах. Никто из его конкурентов не рассказывает столько про московский и дубайский риэлторский бизнес, сколько Торбосов. Именно его записи позволили мне создать текст в 2020 году, поэтому Торбосов отчасти сам «виноват» в его появлении. Этот текст Торбосову не понравился и он начал преследование его автора (то есть меня) через удаление моих статей из поисковиков. Я воспринимаю это как абсолютно постыдный акт ограничения свободы слова и как попытку очистить пространство от любого альтернативного высказывания, отличающегося от ванильно-сопливо-успешного образа, культивируемого Торбосовым.

Ещё раз замечу, что Торбосов раскрывал и раскрывает своими ежемесячными отчётными постами не все карты. Не все сделки, о которых он пишет, являются прямыми, т.е. в некоторых случаях он работает как субагент, получая комиссию у эксклюзивных агентов. В некоторых случаях наоборот, уже он делится комиссией с риэлторами из Москвы и регионов. Торбосов также никогда не писал о рекламных расходах своей компании, о количестве получаемых лидов, входящих звонков, визитов на многочисленные сайты. Все посты о «россыпях сделок» касались только объема продаж в миллиардах, но не себестоимости, прибыли, марже и прочих бизнес-категориях. Поэтому картинка складывалась яркая и заманчивая, но неполная.

А я всегда стараюсь показать «всё, что скрыто», реальные цифры. Поэтому, по своему обыкновению, постараюсь декомпозировать бизнес Торбосова и оценить его текущую стоимость.

Про работу с цифрами! Умение считать является ключевым навыком любого предпринимателя, инвестора, брокера по недвижимости. Хорошо, что функционал Excel позволяет рассчитывать финансовые модели любых проектов недвижимости. Если вы еще не научились создавать финансовые модели (между прочим, Торбосов умеет), я приглашаю вас обучиться на моём курсе «Excel в недвижимости»

Сейчас (судя по постам основателя) Whitewill вышел на уровень продаж (то есть объем сделок) около 10-15 млрд. руб. в месяц. Нужно понимать, что выручка компании, то есть деньги, которые приходят на р/с брокеров и юридических лиц, входящих в контур Whitewill реально исчисляются 300-500 млн. рублей в месяц. В 2020 году объем продаж компании находился на уровне 1-1.5 млрд.руб. в месяц, что соответствало выручке 30-45 млн.р. в месяц (вознаграждение за продажи я брал по средней минимальной отметке - 3%, вообще комиссия в Москве варьируется от 2 до 5%).

Тогда у Whitewill был активно развивающийся бизнес в Москве, а офисы в Дубае и Лондоне были на стадии запуска. Сейчас около половины выручки компании Торбосова обеспечивают зарубежные офисы.

Нелишним здесь будет отметить, что успех Whitewill тесно связан с ростом интереса инвесторов к рынкам недвижимости. Это касается не только российской недвижимости, но и зарубежных активов. Я лично знаю множество людей, которые сумели заработать значительные суммы на росте цен на жилую и коммерческую недвижимость по всему миру.

Для всех, кто интересуется недвижимостью и инвестициями я создал БЕСПЛАТНЫЙ КУРС «Инвестиции в недвижимость» самого начального уровня, рассчитанный на тех, кто почти ничего не знает об инвестициях в недвижимость, не очень хорошо разбирается в недвижимости, но очень хотел бы узнать об этом направлении инвестирования!

Также в моем портфеле большой курс для частных инвесторов, предполагающих инвестировать на зарубежных рынках - «Глобальный инвестор». Если вы хотите сохранить и преумножить свои накопления в нестабильной ситуации. Всегда быть уверенным в собственном будущем, создать систему пассивного дохода, то «Глобальный инвестор» - курс, который станет основой для создания вашего капитала на годы вперед и гарантированно.

Но вернемся к бухгалтерии Торбосова. Для расчета рентабельности бизнеса Whitewill в 2020 году я прикинул основные расходы, которые несет компания Торбосова.

✅ Налоги. На тот момент я предположил, что компания использует несколько юридических лиц для осуществления операций, в том числе задействует статус ИП Торбосова О.Н. Все организации Торбосова на тот момент находились на упрощённом режиме налогообложения. Я предположил, что базой для исчисления налога был выбран оборот. В этом случае прямые налоги составляли 6%+1% выплат в фонд соцстрахования.
В кассе оставалось, если округлить, 28-42 млн.руб.

✅ Брокеры. Как не раз писал сам Торбосов, 40% от комиссионного вознаграждения чистыми в его компании получают брокеры, непосредственно осуществившие сделки. Фиксированной заработной платы у брокеров нет. Таким образом доход Whitewill после уплаты комиссии своим брокерам сокращается до 17-25 млн.руб.

✅ Аренда офиса компании в Москва-Сити уменьшали в 2020 году эту цифру ещё на 1,2 млн.руб. Расходы на содержание офиса, оплату электричества, воды, на бумагу, картриджи, канцтовары, ручки, кофе, а также аутсорсинг уборки и курьеров могли в 2020 году достигать ещё минимум 0.2 млн.руб. в месяц.

✅ Зарплаты сотрудников. Торбосов утверждает, что все диджитал решения делаются инхаус. Никаких аутсорсов и внешних подрядчиков. Но какова цена этого решения? В 2020 году в Whitewill работало 9 сотрудников департамента маркетинга, людей, которых хотят видеть в своих рядах все конкуренты и которым наверняка приходится платить несколько больше среднего по рынку. Также тогда было двое административных сотрудников (финансовый и hr-директор), очевидно, в штате были секретари, а также support, т.е. персонал, ответственный за кофе, уютную обстановку в офисе и прочее. Я предположил тогда, что расходы на оплату труда штатных работников Whitewill приближались к 1 млн.руб. ежемесячно. В кассе оставалось 14.5-22.5 млн.руб.

✅ Реклама - самый большой расход. У меня нет точных данных по этому параметру бизнеса Торбосова, думаю, что затраты на рекламу - самые секретные и охраняемые цифры его компании. Нужно отметить, что рынок элитной недвижимости крайне конкурентный, на нём идет битва рекламных бюджетов, в ходе которой, например, стоимость одного звонка от заинтересованного, «живого» Клиента может легко превышать 10 тыс.руб. Агентства, продающие новостройки, к числу которых относится и Whitewill, соревнуются друг с другом, а также с девелеперами, ежемесячно тратящими многомиллионные бюджеты на рекламу своих объектов. В этом смысле основная задача успешного риэлторского агентства состоит в том, чтобы раскинуть свои рекламные сети как можно шире, минимизировав стоимость касаний с Клиентами, звонков, обращений и одновременно максимизировав их количество. Whitewill успешно справляется с этой задачей.

На мой взгляд, Артём Ольховик, руководитель отдела маркетинга Whitewill, построил весьма эффективную машину лидогенерации. Но к сожалению, чудес не бывает. По моему, вполне возможно, ошибочному мнению, чтобы продать элитной московской недвижимости на 1-1.5 миллиарда нужно потратить как минимум 10-15 млн.руб. на продвижение и рекламу (а можно и в разы больше). Компания Whitewill известна своим агрессивным присутствием в сети интернет, у этого агентства очень много маркетинговых активностей. Контекстная реклама в поисковиках, таргетированная в соцсетях, и даже журнал - удовольствия небесплатные.

Еще раз, рекламные расходы Whitewill мне неизвестны. Примерно посчитать их можно разными способами. Опишу один из возможных, но неточных и небезупречных. По состоянию на 2020 год в компании, согласно данным официального сайта, трудилось 25 брокеров. Предположим, что каждый из них в день получает 6 «хороших» лидов (на самом деле много больше, но очень значительная часть лидов отбраковывается). Каждый «хороший» лид стоит, например, 2.5 т.р. - эта цифра достаточно условная, хотя вот Алексей Аверьянов (Vesco Realty) оценивает стоимость лида в 5 т.руб. Предположу, что команда Whitewill делает почти невозможное и сокращает-таки стоимость лида до вышеуказанных 2.5 т.руб. Дальше арифметика простая 25 брокеров * 6 лидов * 30 дней * 2.5 т.руб. = 11.2 млн.руб.

Далеко не все лиды становятся просмотрами, а просмотры сделками. Бизнес агентства сложный, очень часто клиент старается на любом этапе убежать за необходимым ему продуктом напрямую к девелоперу, чтобы получить скидку или просто так, по привычке. Много клиентов, которые «хорошо звучат» по телефону, по факту оказываются и не клиентами вовсе по причине сложных жизненных ситуаций, непроданных квартир и т.д. Есть и любимые всем рынком городские сумасшедшие. По сути Whitewill продает клиентам услугу подбора, а тут как раз очень важно качество этой услуги и развитие методов удерживания клиентов. Скрипты, crm-системы, обучение, приписанные бизнес-процессы - все это нужно для повышения конверсии и снижения стоимости сделки для агентства. К сожалению, быстро снизить рекламные затраты невозможно, это непрерывная борьба, которая, увы, опустошали в 2020 году кассу Whitewill до 4.5-7.5 млн.руб.

Но и это не всё. Комиссию девелоперы платят не сразу, некоторые не особо торопятся, а есть и те, кто вообще может не заплатить за оказанную услугу (случаются разные истории, я вот, например, могу рассказать о личном опыте пяти судов с девелоперами, не выплатившими комиссию). Торбосов писал, о контрагентах, которые задерживали вознаграждение на срок более полугода. Опять же нужно создать резервный фонд на случай форс-мажора и потратить деньги на развитие (в Лондоне, например). Я не знаю, сколько лично Торбосов ежемесячно уносил из компании в качестве зарплаты, предположу, что эта цифра варьировалась в 2020 году всего от 500 тыс. до 1 млн.руб.

В сухом остатке средняя месячная доходность бизнеса Whitewill в 2020 году , вероятнее всего, составляла около 2-3 млн.руб., а годовая 24-36 млн.руб. Значит, если оценивать компанию как будто бы она продавалась (за 5 годовых дохода), то стоимость Whitewill как бизнеса варьировалась тогда от 120 до 180 млн.руб., а усредненно составляет 150 млн.руб.

Конечно же, единственный учредитель Whitewill, Олег Николаевич Торбосов, не был согласен продавать такой красивый и сексуальный бизнес за 150 млн.руб. Эта корова была явно нужна ему самому, но лично у меня нет никаких сомнений, что бизнес изначально создавался на продажу. Торбосов тщательно насаждал мысль о том, что Whitewill может существовать и без него. Этим потенциальные покупатели плавно подводились к мысли о том, что покупка Whitewill или доли Whitewill не тождественна покупке Торбосова. По состоянию на 2020 год история с открытием филиалов на Кипре, ОАЭ и Англии также выглядела звеньями цепи, ведущей к искусственному увеличению стоимости компании.

В этом контексте уместно упомянуть мой курс "Найти деньги", созданный для инициаторов проектов в сфере недвижимости, собирающихся привлекать финансирование с рынка от инвесторов. Если бы Торбосов прошел мой курс, он наверняка привлек инвесторов в свой бизнес еще в 2020 году и к текущему моменту покорил бы рынки США, Израиля, Канады и Европы, но тогда вероятно, у него просто не хватило компетенций для этого. Однако для вас мой курс "Найти деньги" может стать отличным шансом для масштабирования вашего бизнеса.

Кто в 2020 году мог купить Whitewill? Я предполагал, что вообще-то кто угодно, даже весьма экзотичный и необычный, но тогда мне казалось, что скорее это мог быть кто-то из клиентов-девелоперов, возможно, полугосударственных, типа Интэко или Донстроя. Но сделки пока так и не случилось - ждем-с.

Итак, чтобы оправдать заголовок поста, перехожу собственно к разоблачениям.

1️⃣ По состоянию на 2020 год Торбосов смог создать с ноля бизнес справедливой стоимостью 150 млн.руб., неплохо.
2️⃣ Бизнес Whitewill, как мне сейчас кажется, изначально создавался на продажу, но конечно, не не по оценке 2020 года в 150 млн., а намного-намного дороже, Торбосову же так нужно превзойти миллиардера Аяза! По состоянию на 2024 год Торбосов отрицает возможность продажи своей компании. Я лично в это не верю, он, вероятно, просто хочет увидеть большую цифру.
3️⃣ Торбосов предоставил возможности для зарабатывания денег, т.е. прямо или косвенно создал рабочие места для десятков людей, за это он, безусловно, получит большой плюс к карме как налогоплательщик. Правда, проживая более 183 дней в Дубае, Торбосов может потерять статус налогового резидента России, чем сможет нанести ей небольшой урон в размере невыплаченного в бюджет НДФЛ.
4️⃣ Торбосов был ориентиром в сфере бизнеса для многих людей, в том числе для своих конкурентов. В 2020 году он казался живым воплощением известных слов Махатмы Ганди «сначала вас не замечают, потом над вами смеются, потом борются с вами. А потом, вы побеждаете». В 2023 году, с моей точки зрения, Торбосов стал похож на нарциссичного подражателя Стива Джобса с безграничным ЧСВ, острым желанием очистить пространство от инакомыслия и бородатыми, часто чужими, "шутейками".