Выгодно ли покупать в «Чёрную пятницу» недвижимость: можно ли «поймать» действительно интересный лот со скидкой?
⚫️ Начнем с основ! «Черной пятницей» в США называют масштабную распродажу, которая проходит в последнюю пятницу ноября.
🦃Традиционно распродажи начинались в Америке на следующий день после Дня благодарения (в последний четверг ноября) — такой пятницей стартовал сезон предрождественских скидок.
👀Специалисты выделяют несколько видов распродаж:
🔹 Реализация уцененного товара (с браком)
🔹 Распродажа товара, которого нет (на прилавок попадают всего 1-2 экземпляра, которые покупают в первые минуты, но покупатель, раз уж пришел, обязательно купит что-то еще)
🔹 Распродажа неходового или залежалого товара
🔹 Сезонная распродажа, устроенная для активизации продаж в несезон
🔹 Ликвидация, тотальная реализация неликвидного товара
🔹 Распродажа только определённой категории товаров
🏢 В сложном для продаж новостроек 2015 году зародилась и российская «Black Friday Real Estate» она же «Чёрная пятница» — акция, проходящая на рынке первичной недвижимости Московского региона.
⚫️ Начнем с основ! «Черной пятницей» в США называют масштабную распродажу, которая проходит в последнюю пятницу ноября.
🦃Традиционно распродажи начинались в Америке на следующий день после Дня благодарения (в последний четверг ноября) — такой пятницей стартовал сезон предрождественских скидок.
👀Специалисты выделяют несколько видов распродаж:
🔹 Реализация уцененного товара (с браком)
🔹 Распродажа товара, которого нет (на прилавок попадают всего 1-2 экземпляра, которые покупают в первые минуты, но покупатель, раз уж пришел, обязательно купит что-то еще)
🔹 Распродажа неходового или залежалого товара
🔹 Сезонная распродажа, устроенная для активизации продаж в несезон
🔹 Ликвидация, тотальная реализация неликвидного товара
🔹 Распродажа только определённой категории товаров
🏢 В сложном для продаж новостроек 2015 году зародилась и российская «Black Friday Real Estate» она же «Чёрная пятница» — акция, проходящая на рынке первичной недвижимости Московского региона.
🏴 Всего было проведено уже восемь «Чёрных пятниц» начиная с 2015 года, общая сумма сделок составила ₽44 млрд., а скидки доходили до 60%.
На фото - люди, похожие на учредителей организатора акции «Черная Пятница», ООО «РЕПА-ПР» (ИНН 7715879230). Если встретите их на улице, смело просите скидку на квартиру. Скидки - это их бизнес. Источник: социальные сети
⚫️Акция этого года по-стандарту проходит в 2 этапа:
🔹подготовительный (с 10 июля +11 дней), во время которого можно будет ознакомиться со всеми объектами-участниками и оформить подписку оставив свой email
🔹 основной, когда за час до официального старта акции у тех участников, кто заранее оформит подписку, доступ к распродаже откроется на час раньше остальных.
🕑 Статистика предыдущих лет показывает, что до 45% предложений бронируются в первые часы распродажи: организаторы акции ожидают в этом году новых рекордов.
🔹подготовительный (с 10 июля +11 дней), во время которого можно будет ознакомиться со всеми объектами-участниками и оформить подписку оставив свой email
🔹 основной, когда за час до официального старта акции у тех участников, кто заранее оформит подписку, доступ к распродаже откроется на час раньше остальных.
🕑 Статистика предыдущих лет показывает, что до 45% предложений бронируются в первые часы распродажи: организаторы акции ожидают в этом году новых рекордов.
🤑В 2022 году «Донстрой» зачем-то решил публично отчитаться об итогах «Черной Пятницы». Компания в тот год предлагала лоты в пяти проектах бизнес- и премиум-классов - «Остров», «Символ», «Событие», «Сердце Столицы» и клубный дом «Река»).
📌 61% сделок пришлись на «Остров» в Мневниковской пойме и «Событие» в Раменках, примерно 20% - на «Символ» в Лефортове.
📌 в 46% случаях были выбраны двухкомнатные квартиры, 28% - однокомнатные, 12% - трехкомнатные, остальное - студии и более крупные лоты.
📌 минимальная стоимость лота - студия и однокомнатная квартира проданы по цене 10,4 и 10,8 млн руб в проекте «Символ», соответственно. Самые дорогие сделки - две «трешки» в «Реке» за 70,3 млн руб.
⭕ Средний размер скидки составил 20% - это данные «Донстроя»
📌 61% сделок пришлись на «Остров» в Мневниковской пойме и «Событие» в Раменках, примерно 20% - на «Символ» в Лефортове.
📌 в 46% случаях были выбраны двухкомнатные квартиры, 28% - однокомнатные, 12% - трехкомнатные, остальное - студии и более крупные лоты.
📌 минимальная стоимость лота - студия и однокомнатная квартира проданы по цене 10,4 и 10,8 млн руб в проекте «Символ», соответственно. Самые дорогие сделки - две «трешки» в «Реке» за 70,3 млн руб.
⭕ Средний размер скидки составил 20% - это данные «Донстроя»
Скриншот сайта акции «Черная Пятница» в 2023 году
⬛️ Но чтобы понять, насколько скидки «Черной пятницы» реальны, необходимо разобраться в мотивации всех участников акции.
🅰️ Застройщики платят организаторам фиксированную цену за участие в акции. Чем больше объектов выставляет застройщик, тем дешевле для него участие в акции. По словам ген.директора ООО «РЕПА-ПР» Юлии Солодовниковой с застройщиком подписывается гарантийное письмо, в котором содержится обязательство не завышать цены перед акцией.
💬 Я пообщался с несколькими бывшими и нынешними сотрудниками московских застройщиков, принимавших участие в акции. Один человек всё же признался, что к обязательству из гарантийного письма подходили «весьма творчески».
🌞 Стоит отметить, что «Черная пятница» рынка недвижимости проходит в России летом, в традиционно низкий сезон продаж, а не в ноябре, как в США. Поэтому для многих застройщиков акция становится механизмом повышения темпов продаж в период затишья. То есть даже несмотря на печальную необходимость давать скидки, акция позволяет зарабатывать застройщикам деньги.
🅱️ Цель организаторов акции - тоже заработать деньги (и это нормально), привлечь как можно большее количество мотивированных на скидки застройщиков и как можно большее количество потенциальных покупателей. Разница между затратами на привлечение покупателей и поступлений от застройщиков (грубо говоря) является доходом организаторов.
⚖️ Это положение я бы назвал тонкой гранью и сравнил с положением брокеров. С одной стороны организаторам нужно привлекать скидками «до 60%» покупателей, а с другой деньги организаторам платят застройщики.
💵 Обычно кто платит - тот и прав, поэтому утверждать, что ООО «РЕПА-ПР» строго следит за выполнением обязательств застройщиков из гарантийного письма мне лично сложно. В этом просто мало логики. Но я ничего однозначно не утверждаю.
🅰️ Застройщики платят организаторам фиксированную цену за участие в акции. Чем больше объектов выставляет застройщик, тем дешевле для него участие в акции. По словам ген.директора ООО «РЕПА-ПР» Юлии Солодовниковой с застройщиком подписывается гарантийное письмо, в котором содержится обязательство не завышать цены перед акцией.
💬 Я пообщался с несколькими бывшими и нынешними сотрудниками московских застройщиков, принимавших участие в акции. Один человек всё же признался, что к обязательству из гарантийного письма подходили «весьма творчески».
🌞 Стоит отметить, что «Черная пятница» рынка недвижимости проходит в России летом, в традиционно низкий сезон продаж, а не в ноябре, как в США. Поэтому для многих застройщиков акция становится механизмом повышения темпов продаж в период затишья. То есть даже несмотря на печальную необходимость давать скидки, акция позволяет зарабатывать застройщикам деньги.
🅱️ Цель организаторов акции - тоже заработать деньги (и это нормально), привлечь как можно большее количество мотивированных на скидки застройщиков и как можно большее количество потенциальных покупателей. Разница между затратами на привлечение покупателей и поступлений от застройщиков (грубо говоря) является доходом организаторов.
⚖️ Это положение я бы назвал тонкой гранью и сравнил с положением брокеров. С одной стороны организаторам нужно привлекать скидками «до 60%» покупателей, а с другой деньги организаторам платят застройщики.
💵 Обычно кто платит - тот и прав, поэтому утверждать, что ООО «РЕПА-ПР» строго следит за выполнением обязательств застройщиков из гарантийного письма мне лично сложно. В этом просто мало логики. Но я ничего однозначно не утверждаю.
🔥Пришло время для итогов. Итак, кратко:
1️⃣ «Черная пятница» - маркетинговый инструмент, придуманный маркетологами прежде всего для застройщиков (которые платят), а не для покупателей (которые не платят).
2️⃣ Покупателю невозможно определить реальна ли скидка застройщика на ту или иную квартиру или это «скидка от накидки». Нужно пристально следить несколько месяцев за ценообразованием застройщика и фиксировать изменения, чтобы сделать выводы и предъявить претензии
3️⃣ Реальные скидки в «Черную пятницу» тоже встречаются - мне это всё же удалось установить по результатам тайных переговоров с бывшими и нынешними сотрудниками застройщиков, которым я не могу не верить. Однако с помощью акции застройщики дают реальные скидки в основном на относительный или абсолютный неликвид.
4️⃣ Средние и мелкие застройщики могут вести себя нелогично, давать скидки или не давать скидки совершенно рандомно и невпопад. Там ещё с Excelем у некоторых не очень и акционеры специфичные. Крупные застройщики если решили давать скидки (даже небольшие), то дают, но в рамках четко описанных рамок и в ходе маркетинговых акций. Вот как раз «Черная пятница» одна из них. Например, тот же «Донстрой» в рамках «Черной пятницы» (вроде бы как) собирает летний урожай, а в другие периоды времени не очень желает давать большие и даже небольшие скидки.
🔻Итого: мало получить скидку, перед покупкой нужно всё проверить и побороться за своё потребительское счастье самостоятельно. Система «Черной пятницы», помимо прочего, ограничивает время на принятие решения, что отчасти делает покупку эмоциональной.
🔍 Я лично против эмоций, я за анализ. Размышляя о покупке недвижимости «со скидкой» оцените сколько она стоит на открытом рынке. Возможно, вам удастся найти такой же товар на вторичном рынке по аналогичной или даже меньшей цене (где искать - ЦИАН, Авито и т.д.).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Автор не получал вознаграждение в любой форме за создание этого исследования.
1️⃣ «Черная пятница» - маркетинговый инструмент, придуманный маркетологами прежде всего для застройщиков (которые платят), а не для покупателей (которые не платят).
2️⃣ Покупателю невозможно определить реальна ли скидка застройщика на ту или иную квартиру или это «скидка от накидки». Нужно пристально следить несколько месяцев за ценообразованием застройщика и фиксировать изменения, чтобы сделать выводы и предъявить претензии
3️⃣ Реальные скидки в «Черную пятницу» тоже встречаются - мне это всё же удалось установить по результатам тайных переговоров с бывшими и нынешними сотрудниками застройщиков, которым я не могу не верить. Однако с помощью акции застройщики дают реальные скидки в основном на относительный или абсолютный неликвид.
4️⃣ Средние и мелкие застройщики могут вести себя нелогично, давать скидки или не давать скидки совершенно рандомно и невпопад. Там ещё с Excelем у некоторых не очень и акционеры специфичные. Крупные застройщики если решили давать скидки (даже небольшие), то дают, но в рамках четко описанных рамок и в ходе маркетинговых акций. Вот как раз «Черная пятница» одна из них. Например, тот же «Донстрой» в рамках «Черной пятницы» (вроде бы как) собирает летний урожай, а в другие периоды времени не очень желает давать большие и даже небольшие скидки.
🔻Итого: мало получить скидку, перед покупкой нужно всё проверить и побороться за своё потребительское счастье самостоятельно. Система «Черной пятницы», помимо прочего, ограничивает время на принятие решения, что отчасти делает покупку эмоциональной.
🔍 Я лично против эмоций, я за анализ. Размышляя о покупке недвижимости «со скидкой» оцените сколько она стоит на открытом рынке. Возможно, вам удастся найти такой же товар на вторичном рынке по аналогичной или даже меньшей цене (где искать - ЦИАН, Авито и т.д.).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Автор не получал вознаграждение в любой форме за создание этого исследования.
