🔥Дубай, Дубай, Дубай... Жаркая страна, жаркий рынок, но что с доходностью?
🔍В поисках новых точек роста и источников пассивного дохода многие инвесторы продолжают смотреть на Дубай. Этот эмират манит к себе сейчас людей со всего мира. Инвесторы из Великобритании, Индии, Италии, Египта, и конечно из России занимают лидирующие места среди основных покупателей на рынке недвижимости Дубая.
🚀Но Дубай еще и растущий рынок труда. Повсеместно в Дубае открываются представительства крупнейших мировых компаний, начинают работу стартапы и новые бизнесы, стартуют смелые проекты в различных сферах, в том числе инновационных, открываются новые рестораны и кафе, развивается сфера туризма.
📈Население Дубая растет, а вместе с ним и стоимость аренды жилой недвижимости. По данным опросов именно растущая арендная плата на жилье все чаще называется основной причиной того, что местные жители, резиденты Дубая, также начинают стремиться приобрести недвижимость в собственность.
📊По данным международных консультантов в 1-м квартале 2023 года доля инвесторов на рынке недвижимости Дубая составила 66%, в то время как доля конечных пользователей оказалась на уровне 34%.
📢Одним из активно рекламируемых на российском рынке проектов, способных порадовать любителей пассивного дохода является The Community, совместный проект моих друзей из Tranio и местного девелопера Aqua Properties.
🍽И я решил препарировать этот проект (в своем стиле). «Платон мне друг, но истина дороже», говаривал древнегреческий философ Сократ. Чего не сделаешь ради любви к истине, ради неё можно и с друзьями поругаться.
⚠️ Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔍В поисках новых точек роста и источников пассивного дохода многие инвесторы продолжают смотреть на Дубай. Этот эмират манит к себе сейчас людей со всего мира. Инвесторы из Великобритании, Индии, Италии, Египта, и конечно из России занимают лидирующие места среди основных покупателей на рынке недвижимости Дубая.
🚀Но Дубай еще и растущий рынок труда. Повсеместно в Дубае открываются представительства крупнейших мировых компаний, начинают работу стартапы и новые бизнесы, стартуют смелые проекты в различных сферах, в том числе инновационных, открываются новые рестораны и кафе, развивается сфера туризма.
📈Население Дубая растет, а вместе с ним и стоимость аренды жилой недвижимости. По данным опросов именно растущая арендная плата на жилье все чаще называется основной причиной того, что местные жители, резиденты Дубая, также начинают стремиться приобрести недвижимость в собственность.
📊По данным международных консультантов в 1-м квартале 2023 года доля инвесторов на рынке недвижимости Дубая составила 66%, в то время как доля конечных пользователей оказалась на уровне 34%.
📢Одним из активно рекламируемых на российском рынке проектов, способных порадовать любителей пассивного дохода является The Community, совместный проект моих друзей из Tranio и местного девелопера Aqua Properties.
🍽И я решил препарировать этот проект (в своем стиле). «Платон мне друг, но истина дороже», говаривал древнегреческий философ Сократ. Чего не сделаешь ради любви к истине, ради неё можно и с друзьями поругаться.
⚠️ Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔶 Итак, объект - жилой комплекс с квартирами с чистовой отделкой, с мебелью и встроенной техникой + частный кинотеатр, бассейн, теннисные корты, симулятор гольфа, тренажерный зал, фуд-корт и бизнес-лаунж для резидентов (не Дубая, а The Community).
🔷 Окончание строительства - год 2025
🔷 Количество квартир - 450 юнита
🔷 Площадь квартир - представлены четыре типа квартир площадью от 41,17 м2 до 177,42 м2 и средней ценой от $124 тыс. до $413 тыс.
🔷 Минимальный порог входа — от $124 т.
🔷 Квартиру в The Community можно купить в рассрочку: 20% нужно оплатить сразу, 45 % выплачивать по ходу строительства, а 35% нужно внести по окончанию строительства
🔶 Гарантированной доходности в проекте нет, впрочем продавцом проекта заявляется доходность 8% (номинированная в дирхамах ОАЭ).
💡Проект позиционируется в качестве доходного, основная инвестиционная идея покупки квартиры в этом объекте (по мысли Tranio) состоит в долгосрочной сдаче этого объекта в аренду. Не краткосрочной или среднесрочной, а долгосрочной!
🎤 Причем судя по публичным выступлениям представителей продавца, основными арендаторами квартир в The Community могут стать не популярные артисты или блогеры-миллионники, а самые обычные люди, занятые в секторе туризма, сервиса, строительстве и т.д.
🔷 Окончание строительства - год 2025
🔷 Количество квартир - 450 юнита
🔷 Площадь квартир - представлены четыре типа квартир площадью от 41,17 м2 до 177,42 м2 и средней ценой от $124 тыс. до $413 тыс.
🔷 Минимальный порог входа — от $124 т.
🔷 Квартиру в The Community можно купить в рассрочку: 20% нужно оплатить сразу, 45 % выплачивать по ходу строительства, а 35% нужно внести по окончанию строительства
🔶 Гарантированной доходности в проекте нет, впрочем продавцом проекта заявляется доходность 8% (номинированная в дирхамах ОАЭ).
💡Проект позиционируется в качестве доходного, основная инвестиционная идея покупки квартиры в этом объекте (по мысли Tranio) состоит в долгосрочной сдаче этого объекта в аренду. Не краткосрочной или среднесрочной, а долгосрочной!
🎤 Причем судя по публичным выступлениям представителей продавца, основными арендаторами квартир в The Community могут стать не популярные артисты или блогеры-миллионники, а самые обычные люди, занятые в секторе туризма, сервиса, строительстве и т.д.
⛳️ Местоположение The Community - в районе Motor City, расположенном между районами Dubai Studio City и Arjan-Dubailand. Если оперировать более знакомыми россиянам наименованиями, то Motor City находится между районом Al Barsha и Damac Hills.
🗣️ 21 минута до Downtown Dubai
🏖️ 20 минут до Dubai Marina
✈️ 25 минут до Международного аэропорта
🏖️ 20 минут до Dubai Marina
✈️ 25 минут до Международного аэропорта
🏗️ Застройщик - AQUA Properties, компания основанная в 2005 году и реализовала в Дубае несколько проектов, в частности Mysk by Shaza на Пальм Джумейре. Это не очень большая компания, впрочем, без пятен на репутации.
💵 Соинвестор проекта, организатор финансирования и партнер по продажам - международный брокер с российскими корнями Tranio.
🔷 13 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 1600+ объектов
🔷 Компания работает с партнерами в 71 стране мира
🔷 Инвестировано $220 млн.
🔷 Офисы в Дубае, Стамбуле, Бодруме, на Пхукете, Афинах, Берлине и Лимассоле, Москве, Брянске и Алматы.
🔷 Реализованы собственные инвестиционные и девелоперские проекты в Греции, Испании и Германии
🏗️ Tranio уже не только брокерская, но и финансовая компания, известная на рынке своими продуктами в сфере мезонинного кредитования проектов девелоперов жилой недвижимости по всему миру.
🔷 13 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 1600+ объектов
🔷 Компания работает с партнерами в 71 стране мира
🔷 Инвестировано $220 млн.
🔷 Офисы в Дубае, Стамбуле, Бодруме, на Пхукете, Афинах, Берлине и Лимассоле, Москве, Брянске и Алматы.
🔷 Реализованы собственные инвестиционные и девелоперские проекты в Греции, Испании и Германии
🏗️ Tranio уже не только брокерская, но и финансовая компания, известная на рынке своими продуктами в сфере мезонинного кредитования проектов девелоперов жилой недвижимости по всему миру.
🛋️ Всего в The Community представлены четыре типа квартир площадью от 41,17 м2 до 177,42 м2 и средней ценой от $124 тыс. до $413 тыс.
🏗️ Ход строительства: строится (этап котлована), частично продан, сдача в эксплуатацию состоится в 2025 году
☯️ Традиционный SWOT-анализ: 😱СПЕЦИАЛЬНО ДЛЯ ЛЮБИТЕЛЕЙ НЕГАТИВА😱 - слабые стороны и угрозы: наслаждайтесь!
Strengths (Сильные стороны):
👍🏻Расположение в Дубае - крупнейшем городе ОАЭ, являющемся финансовым центром, туристическим местом и торговым хабом.
👍🏻Возможность получения дохода от аренды, особенно в высокий сезон и в период проведения крупных мероприятий.
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Дубае (во всяком случае, в последние несколько лет).
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, от $124 тыс. за квартиру с отделкой и мебелью.
👍🏻 Защита инвестора, приобретающего квартиру на стадии строительства, законодательством Дубая
👍🏻Расположение в Дубае - крупнейшем городе ОАЭ, являющемся финансовым центром, туристическим местом и торговым хабом.
👍🏻Возможность получения дохода от аренды, особенно в высокий сезон и в период проведения крупных мероприятий.
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Дубае (во всяком случае, в последние несколько лет).
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, от $124 тыс. за квартиру с отделкой и мебелью.
👍🏻 Защита инвестора, приобретающего квартиру на стадии строительства, законодательством Дубая
Weaknesses (Слабые стороны):
🥺 Риски связанные с экономической и политической стабильностью в регионе.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на экономику в Дубае
🥺Наличие необходимости управлять имуществом самостоятельно или необходимость поиска управляющей компании для осуществления сдачи объекта в аренду и управления арендными отношениями
🥺 Девелоперские риски застройщика, AQUA Properties, выраженные в возможных проблемах со сроками сдачи или с качеством строительства
🥺 Риски связанные с экономической и политической стабильностью в регионе.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на экономику в Дубае
🥺Наличие необходимости управлять имуществом самостоятельно или необходимость поиска управляющей компании для осуществления сдачи объекта в аренду и управления арендными отношениями
🥺 Девелоперские риски застройщика, AQUA Properties, выраженные в возможных проблемах со сроками сдачи или с качеством строительства
Opportunities (Возможности):
🚀Растущая экономика ОАЭ и Дубая, что может привести к росту спроса на аренду квартир среди приезжающих в Дубай специалистов
🚀Повышение доходности сдачи апартаментов в аренду вследствие притока в Дубай специалистов, потенциальных арендаторов квартир в проекте
🚀Растущая экономика ОАЭ и Дубая, что может привести к росту спроса на аренду квартир среди приезжающих в Дубай специалистов
🚀Повышение доходности сдачи апартаментов в аренду вследствие притока в Дубай специалистов, потенциальных арендаторов квартир в проекте
Threats (Угрозы):
❗️ Возможные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на доходность инвестиции или на права собственности.
❗️Риски, связанные с экономическими и политическими колебаниями в регионе, которые могут привести к снижению спроса на аренду и уменьшению доходности инвестиции.
❗️ Усиление конкуренции в связи с локальным перенасыщением предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат и эксплуатационных расходов в Дубае.
❗️Смена экономического тренда, выраженная в ослаблении спроса на аренду жилья в ОАЭ и в снижении стоимости аренды
❗️ Возможные изменения в законодательстве, которые могут повлиять на доходность инвестиции или на права собственности.
❗️Риски, связанные с экономическими и политическими колебаниями в регионе, которые могут привести к снижению спроса на аренду и уменьшению доходности инвестиции.
❗️ Усиление конкуренции в связи с локальным перенасыщением предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат и эксплуатационных расходов в Дубае.
❗️Смена экономического тренда, выраженная в ослаблении спроса на аренду жилья в ОАЭ и в снижении стоимости аренды
📊 Финансовая модель. Для анализа был выбран типовой апартамент площадью 83 м2 с одной спальней за $206,6 тыс. Для расчета NPV бралась доходность 3,67% (доходность пятилетних US Treasury на текущую дату).
Ссылка на скачивание финансовой модели в MS Excel
https://docs.google.com/spreadsheets/d/16TacB-wd6cZ0rBsMw5yKpzHU0vtp1TPm/edit?usp=sharing&ouid=109631471481254615245&rtpof=true&sd=true
Ссылка на скачивание финансовой модели в MS Excel
https://docs.google.com/spreadsheets/d/16TacB-wd6cZ0rBsMw5yKpzHU0vtp1TPm/edit?usp=sharing&ouid=109631471481254615245&rtpof=true&sd=true
🪺 В модели 2️⃣ сценария. В обоих сценариях не применена рассрочка.
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 100%. Ставка аренды в мес - $2000.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $134 573
🔷IRR (доходность в год) 9,7%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $73 977
🔷 ROI 63%
🪨 Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 95%. Ставка аренды в мес - $1700.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $67 352
🔷IRR (доходность в год) 5,3%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $18 411
🔷ROI 31%
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔍 Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта The Community.
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 100%. Ставка аренды в мес - $2000.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $134 573
🔷IRR (доходность в год) 9,7%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $73 977
🔷 ROI 63%
🪨 Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 95%. Ставка аренды в мес - $1700.
🔷Инвестиции $214 895
🔶Прибыль $67 352
🔷IRR (доходность в год) 5,3%
🔶NPV_3,67% (US Treasury 5 лет) $18 411
🔷ROI 31%
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔍 Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта The Community.
