🏠Инвестируем в загородную недвижимость с гостиничным сервисом? В последнее время подобных инвестиционных идей на рынке количественно увеличилось: появились проекты глэмпингов, лоджей, барнхаусов и т.д. Суть в том, что на относительно небольшом участке земли (ИЖС, дачное, рекреационное назначение) строятся очень небольшие коттеджи для посуточной сдачи в аренду.
🧘 Не у всех есть желание покупать дачу, в которую можно поехать на выходные, поэтому эко-отели по идее могут стали заменой дачи для многих любителей «природы». Опять же отельный сервис, инфраструктура, относительно невысокие цены и прочее.
🧘 Не у всех есть желание покупать дачу, в которую можно поехать на выходные, поэтому эко-отели по идее могут стали заменой дачи для многих любителей «природы». Опять же отельный сервис, инфраструктура, относительно невысокие цены и прочее.
📖 В моей книге «Как инвестировать в недвижимость» есть весьма интересная часть:
⏪ Безусловным хитом 2021 года [в Великобритании] стали «лоджи» – небольшие коттеджи, расположенные на территории парков отдыха. Holiday park - это рекреационный эко-отель на природе, позволяющий отдохнуть от городской суеты и шума мегаполисов. Как правило, они находятся на побережье, рядом с национальными парками и гольф полями, а на территории парка обычно есть водоем для рыбалки.
Индустрия эко-отелей [в Великобритании] существует достаточно давно, около 60 лет. Типичный эко-отель состоит из 40-100 лоджей (модульные дома с 2-3 спальнями и патио с джакузи и барбекю) и общих зон (бизнес-центр, тренажерный зал, игровые комнаты). Популярность такой недвижимости понятна: если до пандемии 52% британцев выбирали исключительно внутренний туризм, то сейчас эта цифра выросла до 78%.⏩
⏪ Безусловным хитом 2021 года [в Великобритании] стали «лоджи» – небольшие коттеджи, расположенные на территории парков отдыха. Holiday park - это рекреационный эко-отель на природе, позволяющий отдохнуть от городской суеты и шума мегаполисов. Как правило, они находятся на побережье, рядом с национальными парками и гольф полями, а на территории парка обычно есть водоем для рыбалки.
Индустрия эко-отелей [в Великобритании] существует достаточно давно, около 60 лет. Типичный эко-отель состоит из 40-100 лоджей (модульные дома с 2-3 спальнями и патио с джакузи и барбекю) и общих зон (бизнес-центр, тренажерный зал, игровые комнаты). Популярность такой недвижимости понятна: если до пандемии 52% британцев выбирали исключительно внутренний туризм, то сейчас эта цифра выросла до 78%.⏩
🔮 И вот возник у меня вопрос: а можно ли ожидать всплеска популярности лоджей и эко-отелей в России в ближайшие годы?
💼 Частным инвесторам предлагается купить такой небольшой домик, который затем будет сдавать в аренду специализированная управляющая компания. Декларируемая доходность - чуть ли не 20-25% годовых.
💼 Частным инвесторам предлагается купить такой небольшой домик, который затем будет сдавать в аренду специализированная управляющая компания. Декларируемая доходность - чуть ли не 20-25% годовых.
🔍 SWOT-анализ начинаем с сильных сторон:
👍🏻 Стабильный растущий спрос на средства размещения в летний период. Фактически на рынке отмечается дефицит средств размещения и большой спрос на качественные объекты. особенно у воды, у леса и т.д.
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, в зависимости от локации 4-6 млн. за домовладение с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
🪫 Слабые стороны лоджей:
🥺 Большая зависимость заполняемости от внешних факторов. Спрос на эко-отели начинается в мае, а заканчивается в конце сентября. Плюс конец декабря - начало января. Остальное время - простой. В период активной эксплуатации отеля может случиться всё, что угодно: природные явления (дожди, холод) и антропогенное воздействие (ремонт дорог, например), что может сильно сказаться на желании людей ехать «на природу».
🥺 Юридический статус. Домики в эко-отелях могут иметь совершенно разный статус, вплоть до временных хоз. построек, а земля может быть не размежевана на 1-2 сотки и не выделена в натуре. Поэтому инвестиции могут привлекаться в виде приобретения долей земельного участка, в виде займов под залог или без залога, в виде договоров подряда и т.д. В лучшем случае инвестиция оформляется как право на дом и доля в участке, но это лучший случай. Очень интересная тема это согласования (которые делал или не делал девелопер эко-отеля) и целевое использование земельного участка.
🥺 Возможность инвестиций в проект с неудачным местоположением. Даже в городе выбор земельного участка для строительства гостиницы - дело непростое. За городом, как мне кажется, всё ещё сложнее и многофакторнее. Частному инвестору предлагается вложить деньги в нестабилизированный проект, оценить востребованность которого у потребителя часто бывает очень сложно.
🥺 Низкая ликвидность и невозможность выхода. Любой инвестиционный проект заканчивается продажей (выходом). В России нет сформированного и цивилизованного вторичного рынка домиков в эко-отелях.
🥺 Несоответствие реальной доходности декларируемой. С этой проблемой уже начинают сталкиваться инвесторы, купившие проекты с целевой доходностью 20-25%. Какие-то проекты очень успешны, а другие совсем нет.
🥺 Качество строительства. Из чего и как строятся домики, каков срок их эксплуатации, износ. А также что там с коммуникациями?
👍🏻 Стабильный растущий спрос на средства размещения в летний период. Фактически на рынке отмечается дефицит средств размещения и большой спрос на качественные объекты. особенно у воды, у леса и т.д.
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, в зависимости от локации 4-6 млн. за домовладение с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
🪫 Слабые стороны лоджей:
🥺 Большая зависимость заполняемости от внешних факторов. Спрос на эко-отели начинается в мае, а заканчивается в конце сентября. Плюс конец декабря - начало января. Остальное время - простой. В период активной эксплуатации отеля может случиться всё, что угодно: природные явления (дожди, холод) и антропогенное воздействие (ремонт дорог, например), что может сильно сказаться на желании людей ехать «на природу».
🥺 Юридический статус. Домики в эко-отелях могут иметь совершенно разный статус, вплоть до временных хоз. построек, а земля может быть не размежевана на 1-2 сотки и не выделена в натуре. Поэтому инвестиции могут привлекаться в виде приобретения долей земельного участка, в виде займов под залог или без залога, в виде договоров подряда и т.д. В лучшем случае инвестиция оформляется как право на дом и доля в участке, но это лучший случай. Очень интересная тема это согласования (которые делал или не делал девелопер эко-отеля) и целевое использование земельного участка.
🥺 Возможность инвестиций в проект с неудачным местоположением. Даже в городе выбор земельного участка для строительства гостиницы - дело непростое. За городом, как мне кажется, всё ещё сложнее и многофакторнее. Частному инвестору предлагается вложить деньги в нестабилизированный проект, оценить востребованность которого у потребителя часто бывает очень сложно.
🥺 Низкая ликвидность и невозможность выхода. Любой инвестиционный проект заканчивается продажей (выходом). В России нет сформированного и цивилизованного вторичного рынка домиков в эко-отелях.
🥺 Несоответствие реальной доходности декларируемой. С этой проблемой уже начинают сталкиваться инвесторы, купившие проекты с целевой доходностью 20-25%. Какие-то проекты очень успешны, а другие совсем нет.
🥺 Качество строительства. Из чего и как строятся домики, каков срок их эксплуатации, износ. А также что там с коммуникациями?
💥 Возможности
🚀 Нынешняя ситуация и ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости эко-отелей
🚀 Выход на рынок эко-отелей крупных игроков, обладающих системным подходом к реализации проектов
🚀 Налоговые льготы и прочие преференции со стороны государства, направленные на популяризацию сегмента.
⚠️ Угрозы
❗Проблемы с коммерческим управлением эко-отелями, связанные с недостаточным опытом специализированных управляющих компаний
❗Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗Государственное давление на рынок под лозунгом «наведения порядка в отрасли», выраженное в усилении административного давления.
❗Рост стоимости строительных материалов и работ.
🚀 Нынешняя ситуация и ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости эко-отелей
🚀 Выход на рынок эко-отелей крупных игроков, обладающих системным подходом к реализации проектов
🚀 Налоговые льготы и прочие преференции со стороны государства, направленные на популяризацию сегмента.
⚠️ Угрозы
❗Проблемы с коммерческим управлением эко-отелями, связанные с недостаточным опытом специализированных управляющих компаний
❗Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗Государственное давление на рынок под лозунгом «наведения порядка в отрасли», выраженное в усилении административного давления.
❗Рост стоимости строительных материалов и работ.
🏘️ Как известно, у меня все исследования инвестиционных проектов заканчиваются выводами и финансовыми моделями.
🔍К сожалению, в этот раз в открытых источниках мне было сложно найти данные. Поэтому сделал финмодель исходя из собственных представлений об этом бизнесе, возможно глубоко ошибочных.
🧮 Вот тут лежат все расчеты:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/16uS8LMO9v93fm00Ow97x41aPU0Q4Sg8Quk8a09V7bJo/edit?usp=sharing
🔍К сожалению, в этот раз в открытых источниках мне было сложно найти данные. Поэтому сделал финмодель исходя из собственных представлений об этом бизнесе, возможно глубоко ошибочных.
🧮 Вот тут лежат все расчеты:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/16uS8LMO9v93fm00Ow97x41aPU0Q4Sg8Quk8a09V7bJo/edit?usp=sharing
ИТОГИ ИССЛЕДОВАНИЯ
🏗️ Инициаторы проектов эко-отелей очень старательно вуалируют показатели бизнеса и жонглируют большими цифрами. Например, я должен верить в то, что за первый год работы отеля цена домика вырастет на 30%. С чего бы это? Или мне предлагается поверить в доходность 20% годовых - у меня не получается, я проверил это расчетами.
👀 Обратили на себя внимание скромные размеры проектов: 4-6-10 домов на участках по 3-4 сотки. Часто проекты расположены в деревнях или поселках у разного рода курортов (Сорочаны, Яхрома и т.д.) - а какая же тогда природа в окружении деревенских домов?
📶 Изучая бизнес-модели некоторых проектов я не смог отделаться от мысли, что под видом доходного бизнеса мне пытаются просто продать дорогой домик на дорогой земле. То есть УК / инициатор проекта зарабатывает прежде всего на стройке, а собственно гостиничный бизнес нужен, чтобы успешно продавать...
👀 Обратили на себя внимание скромные размеры проектов: 4-6-10 домов на участках по 3-4 сотки. Часто проекты расположены в деревнях или поселках у разного рода курортов (Сорочаны, Яхрома и т.д.) - а какая же тогда природа в окружении деревенских домов?
📶 Изучая бизнес-модели некоторых проектов я не смог отделаться от мысли, что под видом доходного бизнеса мне пытаются просто продать дорогой домик на дорогой земле. То есть УК / инициатор проекта зарабатывает прежде всего на стройке, а собственно гостиничный бизнес нужен, чтобы успешно продавать...
