Стрит-ритейл в ЖК «Скандинавия»: разбор проекта А101

✍🏻Ранее я писал о том, что районы новых жилых домов комфорт-класса вне границ старой Москвы характеризуются низкой вакансией, что выгодно отличает их торговых улиц в центре Москвы. Относительно недавно гулял по району Скандинавия (девелопер А101) и обещал сделать расчет доходности инвестиций в коммерческие помещения, расположенные в этом районе.

🕰️ Наконец, время для этого появилось!

☑️ Сначала немного об объекте. Для анализа я выбрал помещение без арендатора, расположенное в только что сданном, 17-м корпусе Скандинавии.

Объект: https://commercial.a101.ru/placement/1181/?deal=sell
🔹Местоположение: г. Москва, пос. Сосенское, Скандинавский бульвар, д. 9
🔹20-25 мин. пеш. до ст.м. Коммунарка
🔹Площадь: от 79.3 м2
🔹Цена ₽22,35 млн.
🔹Витринные окна, отдельный вход, угловое помещение, 1-я линия
🔹Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2022 (сдан)
🔸Застройщик: ГК А101

🗺️ О районе и о транспортной доступности

📍Для моих читателей из Санкт-Петербурга или других уголков России, поясню. Квартал новостроек «Скандинавия» находится за МКАД (7 км. по Калужскому шоссе) в Новой Москве, рядом с поселком Коммунарка. Добраться до квартала можно на транспорте от ст.м.«Коммунарка», до центра Москвы (до «Кропоткинской») ехать 40 минут на метро. (посмотреть на карте)
🧳Я переехал в район Коммунарка в 2012 году, и за 10 лет количество многоэтажных домов выросло раз в 10. Главным застройщиком полей бывшего совхоза стала компания А101. Строят на мой вкус симпатично, насчёт качества, есть мнение, что приличное (сам не проверял).
🚇 На район сильно повлияло появление станции метро: выросли цены на квартиры. Также все эти годы улучшалась инфраструктура, открывались магазины, кафе и т.д.

☝🏻Напоминаю! Перед покупкой стрит-ритейла неплохо было бы узнать или оценить:
1️⃣ Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз), а также охват, то есть количество людей в 2-,5-,10-минутах пешком от объекта
2️⃣ Средние потребительские расходы домохозяйств в районе расположения объекта, тыс. руб. в месяц
3️⃣ Пешеходный, автомобильный трафик, пассажиропоток транспортных узлов (если есть рядом)
4️⃣ Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта, а также конкуренция
5️⃣ Планы развития района и их влияние на объект.

⚠️ К сожалению, в связи с тем, что квартал «Скандинавия» ещё строится и не полностью заселен, некоторые данные существуют только в виде прогноза. Зато есть точная информация по развитию района и будущей плотности населения. Эти данные, кстати, можно получить прямо на сайте застройщика А101 (там есть интерактивная карта), ну и менеджеры тоже могут помочь.

Арендная плата

😳 Достаточно интересная история с арендой! У А101, как оказалось, есть услуга доверительного управления. Очень много помещений в районе принадлежат частным собственникам, но сдаются централизованно через А101. При этом у девелопера / УК ставки сдачи в аренду выше, чем в среднем по рынку.
🏗️Дом только что сдался, поэтому некоторые владельцы только-только выставили свои помещения на рынок. Вероятно, в этой связи наблюдается очень большой разброс по ставкам на аналогичные помещения (подробнее познакомиться с конкуренцией можно будет в фин.модели).
🧮 Я для целей расчета взял среднюю ставку ₽23.800 /м2/год. На мой взгляд, это адекватная ставка, хотя мнения на этот счёт могут быть разные, я глубоко не копал, поэтому готов выслушать компетентное мнение уважаемых читателей. При этом финансовая модель оказалась весьма чувствительна к ставке!

SWOT-анализ

🔍 Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ. Начну со слабых сторон. Они касаются большинства коммерческих помещений.
🔻 Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Хотя при определенных условиях слабая сторона превращается в сильную, например, во времена высокой инфляции.
🔻Отсутствие диверсификации, если объект будет сдан единственному арендатору. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать в нарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
🔻 Высокая конкуренция за арендаторов со стороны других частных инвесторов, купивших коммерческое помещение и пытающихся его сдать. В той же Скандинавии распространена практика льготных ставок на 1-й год.
🔻 Площадь и форма рассматриваемого помещения сужают круг потенциальных арендаторов. Удачей стало бы привлечение алкомаркета, мед.лаборатории или аптеки.
☑️ Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.

Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный спрос на помещения в новых районах: даже магазины, традиционно
ориентирующиеся на размещения в торговых центрах, начинают арендовать помещения в жилых кварталах.
👍🏻 Продукт со стабильным спросом, особенно после полного заселения домов (низкая вакансия в новых кварталах - неплохое доказательство этому)
👍🏻 Понятная бизнес-модель, основанная на получении арендного дохода
👍🏻 Относительно низкий порог входа, который (в теории и на практике) можно ещё снизить, получив кредит под залог.
👍🏻Отсутствие необходимости проведения ремонтных работ - их можно переложить на арендатора.

Возможности
🚀 Распространение удалённой работы: уже сейчас очень многие (чуть ли не 40%) жители новых кварталов практически не покидают свои районы и деньги тратят тут же.
🚀 Усиление тенденции миграции арендаторов из торговых центров в новые жилые кварталы.

Угрозы
❗️Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе, выраженном в демпинге
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
❗️Проблема блуждания арендаторов по району
❗ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., хотя, конечно, помещения на первых этажах более защищены от этих напастей, по сравнению с ТЦ.

Финансовая модель

🧮 Финансовая модель получилась достаточно простой и понятной.

☑️ Смотреть здесь
🚀 Скачивать здесь

🔻Напомню, инвестиционная идея такая: покупаем, сдаём в аренду и продаем как стабилизированный готовый арендный бизнес через три года под доходность cap.rate 8%.

Выводы

📍Инвестиции в стрит-ретейл в новом, активно развивающемся районе Новой Москвы, "Скандинавии" показали, что сама инвестиционная идея является в достаточной степени консервативной. Я неоднократно писал, что объекты, расположенные в новых кварталах за МКАД сейчас даже более желанны консервативными инвесторами, чем торговые помещения в центре города.

😳А там, где есть спрос (он явно есть), где активны инвесторы, там доходность просто по определению не может "зашкаливать". Ожидания многих инвесторов купить объект с окупаемостью 8 лет абсолютно не коррелируют с текущим рынком.

❗️Обратите внимание на мой расчет: выход из проекта рассчитан исходя из cap.rate 7,7%. Это означает, что в 2025 году рынок готового арендного бизнеса в рассматриваемом районе по моей версии станет настолько конкурентным, что инвесторы будут покупать ГАБ, который принесет им всего лишь 7,7% годовых.

Справка. Capitalization Rate (или сокращенно Cap Rate) - ставка капитализации. Cap rate показывает отношение чистого операционного дохода (арендный доход за вычетом всех операционных расходов) к стоимости недвижимости. Если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор заработал от объекта стоимостью 100 млн руб. - 7,7 млн руб., тогда Cap Rate = 7,7 / 100 = 7,7%.

🧮 Финансовая модель весьма чувствительна к ставке аренды. Это тоже важно учесть при анализе модели. В настоящее время в районе достаточно много помещений, выставленных в аренду, в некоторых местах отмечается даже нечто похожее на ценовой демпинг (выраженный в льготах на первый год аренды), однако по мере заселения и достройки всех домов в квартале арендная плата может существенно вырасти.

🔻И вывод всё-таки: идея покупки торгового помещения в ЖК "Скандинавия" (Новая Москва) с целью сдачи в аренду и продажи в качестве стабилизированного готового арендного бизнеса через 3 года оказалась адекватным консервативным проектом.

IRR (доходность в год): 8,7%
NOI (с августа 2025): 1 915 212
Инвестиции: -21 677 346
Прибыль: 5 631 131
ROI: 26,0%

Артём Цогоев

2022-09-02 13:49