💡В июне 2023 года ПИК анонсировал новый проект в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Доходные апартаменты - ПИК ранее не был замечен в развитии подобных проектов, поэтому меня заинтересовала возможность исследовать «Вольту» на предмет инвестиционной привлекательности.
⚠️Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Обратите внимание - исследование создавалось в июле 2023 года!
🔶 Объект - апарт-отель «Вольта», гостиничные апартаменты с отделкой (но без мебели и техники)
🔷 Адрес: Санкт-Петербург город, г Санкт-Петербург, пр-кт Энергетиков, д. 6, литера А, корпус 2
🔷 Открытие в декабре 2025
🔷 Количество номеров - 430 шт.
🔷 Площадь номеров - представлены четыре типа номеров площадью от 19 до 39 м2 и ценой от ₽5,1 млн.
🔶 Услуги по сдаче апартаментов в аренду и обслуживанию номеров обеспечивает сторонняя для ПИК управляющая компания, «МТЛ. Управление недвижимостью», известная проектами AVENUE-APART.
⚠️Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Обратите внимание - исследование создавалось в июле 2023 года!
🔶 Объект - апарт-отель «Вольта», гостиничные апартаменты с отделкой (но без мебели и техники)
🔷 Адрес: Санкт-Петербург город, г Санкт-Петербург, пр-кт Энергетиков, д. 6, литера А, корпус 2
🔷 Открытие в декабре 2025
🔷 Количество номеров - 430 шт.
🔷 Площадь номеров - представлены четыре типа номеров площадью от 19 до 39 м2 и ценой от ₽5,1 млн.
🔶 Услуги по сдаче апартаментов в аренду и обслуживанию номеров обеспечивает сторонняя для ПИК управляющая компания, «МТЛ. Управление недвижимостью», известная проектами AVENUE-APART.
⛳️ Местоположение у «Вольты» на первый взгляд несколько отстраненное (вне центра города), но с другой стороны две станции на метро и вот он Невский проспект - туристический центр Санкт-Петербурга! Дорога на автомобиле до Невского проспекта займёт 15 мин. Рядом c проектом находится Ладожский вокзал и станция метро «Ладожская» (8 мин. пеш.).
📑 Застройщик по документам - АО СЗ «ЛАДОЖСКИЙ», входит в ГК ПИК. Ну а ПИК - лидер рынка строительства жилья в России, в особом представлении не нуждается.
🟠Для ПИК комплекс доходных апартаментов «Вольта» - не только первый подобный проект в Санкт-Петербурге, но и в общероссийском масштабе. Глобальный дебют, однако.
📑 Застройщик по документам - АО СЗ «ЛАДОЖСКИЙ», входит в ГК ПИК. Ну а ПИК - лидер рынка строительства жилья в России, в особом представлении не нуждается.
🟠Для ПИК комплекс доходных апартаментов «Вольта» - не только первый подобный проект в Санкт-Петербурге, но и в общероссийском масштабе. Глобальный дебют, однако.
🏗️ Ход строительства: на фото всё видно.
SWOT-анализ! Любимый многими аналитиками нефинансовый метод оценки проектов
Strengths (Сильные стороны):
👍🏻 Стабильный и растущий спрос на средства размещения в Санкт-Петербурге. Культурная столица привлекает туристов, некоторые даже переезжают в город на продолжительное время. Расположение апарт-отеля в относительной близости от исторического центра добавляет сил..
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
👍🏻Расположение в относительной близости от центра города, наличие отделки и гостиничного сервиса от опытной УК, наличие инфраструктуры, (ресторан, консьерж-сервис, паркинг, благоустройство)
Weaknesses (Слабые стороны):
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Санкт-Петербурге (не буду перечислять и анализировать все факторы, их довольно много)
🥺 В настоящее время низкая ликвидность номера в апарт-отелях Санкт-Петербурга. По сравнению с квартирами, во всяком случае.
Opportunities (Возможности):
🚀 Ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости отелей в традиционных туристических местах, в том числе Санкт-Петербурге. В общем рост туристического потока.
🚀Начальная стадия строительства позволяет купить лот по стартовым ценам.
🚀При наличии своего канала привлечения арендаторов инвестор может получать доход и без управляющей компании.
Threats (Угрозы):
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК МТЛ по сниженным ценам, в общем ценовая конкуренция из-за расщепления контроля над номерным фондом
Strengths (Сильные стороны):
👍🏻 Стабильный и растущий спрос на средства размещения в Санкт-Петербурге. Культурная столица привлекает туристов, некоторые даже переезжают в город на продолжительное время. Расположение апарт-отеля в относительной близости от исторического центра добавляет сил..
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
👍🏻Расположение в относительной близости от центра города, наличие отделки и гостиничного сервиса от опытной УК, наличие инфраструктуры, (ресторан, консьерж-сервис, паркинг, благоустройство)
Weaknesses (Слабые стороны):
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Санкт-Петербурге (не буду перечислять и анализировать все факторы, их довольно много)
🥺 В настоящее время низкая ликвидность номера в апарт-отелях Санкт-Петербурга. По сравнению с квартирами, во всяком случае.
Opportunities (Возможности):
🚀 Ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости отелей в традиционных туристических местах, в том числе Санкт-Петербурге. В общем рост туристического потока.
🚀Начальная стадия строительства позволяет купить лот по стартовым ценам.
🚀При наличии своего канала привлечения арендаторов инвестор может получать доход и без управляющей компании.
Threats (Угрозы):
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК МТЛ по сниженным ценам, в общем ценовая конкуренция из-за расщепления контроля над номерным фондом
📊Финансовая модель.
Для анализа был выбран типовой апартамент-студия за ₽4,9 млн. с учетом скидки 5% при полной оплате.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
⚠️ В связи с ограниченностью времени, я не делал маркетинговый анализ локации, то есть не исследовал объекты-конкуренты в локации (GloraX Заневский на 1000 номеров и Avenir Ladozhsky на 960 номеров). При принятии инвестиционных решений не забудьте об этом моменте.
🪺Расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/12ub0VHDWanI2x3Vaa1CSXFCJbh0bZ85j_unlo1MuPRY/edit?usp=sharing
🧮Результаты расчетов стоит прокомментировать так: в них нет ничего неожиданного для этого класса активов - достаточно скромная доходность (при заданных предпосылках). Но при прочих вводных (известный застройщик, низкий уровень вовлеченности собственника, низкая волатильность недвижимости как актива), скорее всего, найдется устойчивая группа инвесторов, которая, в итоге, выберет «Вольту» - как минимум для сохранения капиталов и защиты от инфляции.
🔍Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта «Вольта».
Для анализа был выбран типовой апартамент-студия за ₽4,9 млн. с учетом скидки 5% при полной оплате.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
⚠️ В связи с ограниченностью времени, я не делал маркетинговый анализ локации, то есть не исследовал объекты-конкуренты в локации (GloraX Заневский на 1000 номеров и Avenir Ladozhsky на 960 номеров). При принятии инвестиционных решений не забудьте об этом моменте.
🪺Расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/12ub0VHDWanI2x3Vaa1CSXFCJbh0bZ85j_unlo1MuPRY/edit?usp=sharing
🧮Результаты расчетов стоит прокомментировать так: в них нет ничего неожиданного для этого класса активов - достаточно скромная доходность (при заданных предпосылках). Но при прочих вводных (известный застройщик, низкий уровень вовлеченности собственника, низкая волатильность недвижимости как актива), скорее всего, найдется устойчивая группа инвесторов, которая, в итоге, выберет «Вольту» - как минимум для сохранения капиталов и защиты от инфляции.
🔍Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта «Вольта».
