🥁Итак, сегодня состоится «баттл» (баталия, битва): где доходнее купить офис площадью 100 м2? И вообще, можно ли там в принципе покупать?
🥊В правом углу ринга новичок офисного рынка Москвы - Twist от Sminex-Интеко. Бизнес-центр класса А общей наземной площадью ~19 тыс. м2 в 0 мин. пешком от ст. м. «Савёловская».
🥊В левом углу ринга - известный панчер, титулованный STONE Савёловская от STONE HEDGE. Бизнес-центр класса А общей наземной площадью ~93 тыс. м2 в 5 мин. пешком от ст. м. «Савёловская».
1-й раунд! Сравнение объектов по основным показателям!
🥊В правом углу ринга новичок офисного рынка Москвы - Twist от Sminex-Интеко. Бизнес-центр класса А общей наземной площадью ~19 тыс. м2 в 0 мин. пешком от ст. м. «Савёловская».
🥊В левом углу ринга - известный панчер, титулованный STONE Савёловская от STONE HEDGE. Бизнес-центр класса А общей наземной площадью ~93 тыс. м2 в 5 мин. пешком от ст. м. «Савёловская».
1-й раунд! Сравнение объектов по основным показателям!
🔸Объект: STONE Савёловская
🔹Местоположение: Москва, ул. Двинцев, вл. 3
🔹5 мин. пеш. / 500 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 75 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи, рассрочка
🔹Строительная готовность: 4 кв. 2024
🔸Застройщик: STONE HEDGE
🔹Местоположение: Москва, ул. Двинцев, вл. 3
🔹5 мин. пеш. / 500 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 75 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи, рассрочка
🔹Строительная готовность: 4 кв. 2024
🔸Застройщик: STONE HEDGE
🔸Объект: TWIST
🔹Местоположение: Москва, ул. Бутырская, вл. 1
🔹0 мин. пеш. / 20 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 54 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Строительная готовность: 2 кв. 2026
🔸Застройщик: Sminex-Интеко
🔹Местоположение: Москва, ул. Бутырская, вл. 1
🔹0 мин. пеш. / 20 м. от ст.м. «Савеловская»
🔹Класс: А
🔹Площадь офисов (в экспозиции): от 54 м2
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Строительная готовность: 2 кв. 2026
🔸Застройщик: Sminex-Интеко
2-й раунд! О районе и о транспортной доступности.
📍Оба проекта расположены в так называемой Савеловской метрокоммуне, самом востребованном у арендаторов деловом районе Москвы по итогам 2022. Район примыкает к ТТК. Станция метро «Савеловская» - важный транспортный хаб, в том числе соединяющий район с международным аэропортом Шереметьево (ходит скоростной «Аэроэкспресс»)
🏗Вокруг обоих проектов ведется активное строительство бизнес-центров и жилых комплексов, подробно об этом районе я писал совсем недавно здесь: https://t.me/atsogoev/3640
🏬TWIST более камерный проект по сравнению со STONE Савёловская, он почти в 5 раз меньше своего конкурента. При этом очевидное преимущество TWIST - расположение на первой линии ТТК рядом с выходом из метро. Вполне вероятно, что основными арендаторами помещений TWIST станут компании, которым важно именно это обстоятельство.
🏢STONE Савёловская крупнее и находится в глубине квартала, примыкает к действующему офисному кластеру, БЦ «Двинцев». В непосредственной близости от STONE Савёловская строятся крупные жилые комплексы, в частности Pride от ГК Пионер и «Шереметьевский» от ПИК. Чтобы пройти от метро до STONE Савёловская необходимо преодолеть примыкающий к метро торговый центр электроники (формата рынок) - с другой стороны в дождь или снег лучше пройти 500 м. под крышей, чем по воздуху.
📍Оба проекта расположены в так называемой Савеловской метрокоммуне, самом востребованном у арендаторов деловом районе Москвы по итогам 2022. Район примыкает к ТТК. Станция метро «Савеловская» - важный транспортный хаб, в том числе соединяющий район с международным аэропортом Шереметьево (ходит скоростной «Аэроэкспресс»)
🏗Вокруг обоих проектов ведется активное строительство бизнес-центров и жилых комплексов, подробно об этом районе я писал совсем недавно здесь: https://t.me/atsogoev/3640
🏬TWIST более камерный проект по сравнению со STONE Савёловская, он почти в 5 раз меньше своего конкурента. При этом очевидное преимущество TWIST - расположение на первой линии ТТК рядом с выходом из метро. Вполне вероятно, что основными арендаторами помещений TWIST станут компании, которым важно именно это обстоятельство.
🏢STONE Савёловская крупнее и находится в глубине квартала, примыкает к действующему офисному кластеру, БЦ «Двинцев». В непосредственной близости от STONE Савёловская строятся крупные жилые комплексы, в частности Pride от ГК Пионер и «Шереметьевский» от ПИК. Чтобы пройти от метро до STONE Савёловская необходимо преодолеть примыкающий к метро торговый центр электроники (формата рынок) - с другой стороны в дождь или снег лучше пройти 500 м. под крышей, чем по воздуху.
3-й раунд. О застройщиках
🏗 Ни STONE HEDGE, ни Sminex-Интеко не нуждаются в представлении москвичам, а для жителей других городов, могу сказать, что обе компании в Москве считают одними из лучших застройщиков столицы по критерию качества возводимых объектов (во всяком случае до присоединения Интеко к Sminex).
🏗 Обе компании работают в сегментах жилья элит- и премиум-класса, впрочем, в последние годы STONE HEDGE специализируется на офисном строительстве, тогда как для Sminex-Интеко офисные проекты являются не основной сферой деятельности (сильно побочной). Интересно, что обе компании начинали с редевелопмента, однако в настоящее время полностью сосредоточились на новом строительстве (кроме проекта Sminex «Чистые пруды»)
👀 У обеих компаний большое количество сданных проектов, а также есть ряд проектов в стадии реализации. Отзывы о качестве строительства компаний почти всегда положительные, однако я обнаружил в сети нарекания по качеству офисного проекта JAZZ от Sminex-Интеко.
🏗 Ни STONE HEDGE, ни Sminex-Интеко не нуждаются в представлении москвичам, а для жителей других городов, могу сказать, что обе компании в Москве считают одними из лучших застройщиков столицы по критерию качества возводимых объектов (во всяком случае до присоединения Интеко к Sminex).
🏗 Обе компании работают в сегментах жилья элит- и премиум-класса, впрочем, в последние годы STONE HEDGE специализируется на офисном строительстве, тогда как для Sminex-Интеко офисные проекты являются не основной сферой деятельности (сильно побочной). Интересно, что обе компании начинали с редевелопмента, однако в настоящее время полностью сосредоточились на новом строительстве (кроме проекта Sminex «Чистые пруды»)
👀 У обеих компаний большое количество сданных проектов, а также есть ряд проектов в стадии реализации. Отзывы о качестве строительства компаний почти всегда положительные, однако я обнаружил в сети нарекания по качеству офисного проекта JAZZ от Sminex-Интеко.
🔍По условиям задачи я рассматриваю доходность приобретения офиса площадью ~100 м2 в обоих проектах.
🔸Объект: STONE Савёловская
🔹94,2 м2
🔹6 этаж
🔹322 000 руб./м2
🔹30 332 400 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка:
🔸ПВ 10%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 12% годовых до декабря 2024 г.
🔸ПВ 30%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 9% годовых до декабря 2024 г.
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 4 кв. 2024
🔸Объект: TWIST
🔹94.9 м2
🔹3 этаж
🔹412 000 руб./м2
🔹39 098 800 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка - нет
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 2 кв. 2026
🔸Объект: STONE Савёловская
🔹94,2 м2
🔹6 этаж
🔹322 000 руб./м2
🔹30 332 400 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка:
🔸ПВ 10%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 12% годовых до декабря 2024 г.
🔸ПВ 30%, беспроцентная на 6 мес., остаток под 9% годовых до декабря 2024 г.
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 4 кв. 2024
🔸Объект: TWIST
🔹94.9 м2
🔹3 этаж
🔹412 000 руб./м2
🔹39 098 800 руб.
🔹Продажи: ДКП будущей вещи
🔹Рассрочка - нет
🔹Ипотека - нет
🔹Дисконты (скидки) - нет
🔹Готовность: 2 кв. 2026
4-й раунд. Последний, у нас любительский бой: быстрый, честный и бескомпромиссный
🧮 Итак, по традиции финансовая модель покупки офиса ~100 м2 в TWIST и STONE Савёловская:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1v8lkBkM3o4Nc_snNHkWKdBmpmco7wS_9vgOg9fIkqH4/edit?usp=sharing
❗️ Обратите внимание - там 2 листа.
Вердикт - победа по баллам за STONE Савёловская
🩰Вполне очевидно, что TWIST стоит дорого, а сдается в 2026 году. Поэтому реальная годовая доходность этой инвестиции получилась столь скромной. При этом от отрицательного значения IRR модель спас только комплемент от шефа - моё допущение, что ставка аренды в этом здании будет 43 000 руб.\м2\год.
🪨STONE Савёловская напротив имеет более адекватное ценообразование и близкий срок строительной готовности - декабрь 2024 года. Поэтому и показатели доходности у него нормальные.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1v8lkBkM3o4Nc_snNHkWKdBmpmco7wS_9vgOg9fIkqH4/edit?usp=sharing
❗️ Обратите внимание - там 2 листа.
Вердикт - победа по баллам за STONE Савёловская
🩰Вполне очевидно, что TWIST стоит дорого, а сдается в 2026 году. Поэтому реальная годовая доходность этой инвестиции получилась столь скромной. При этом от отрицательного значения IRR модель спас только комплемент от шефа - моё допущение, что ставка аренды в этом здании будет 43 000 руб.\м2\год.
🪨STONE Савёловская напротив имеет более адекватное ценообразование и близкий срок строительной готовности - декабрь 2024 года. Поэтому и показатели доходности у него нормальные.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Об авторе. Артем Цогоев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость в России
✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.