LP и GP - загадочные буквы из мира венчурного финансирования и высоких технологий. Эти "элпи" и "джипи" часто можно услышать в Кремниевой долине, где-нибудь за столиком модной веганской кофейни от потягивающих смузи фаундеров... Но чтобы в России и по поводу проекта в недвижимости!? Ладно, перевожу максимально понятно на человеческий язык и рассказываю как это касается любого проекта в сфере девелопмента, редевелопмента, спекуляций с недвижимостью и т.д.
Все персонажи истории, которую я изложу далее - вымышленные. Вы сами можете придумать их возраст, биографию и опыт реализации инвестиционных проектов. Я всего лишь использую их случай для объяснения понятий LP и GP... Поэтому относитесь к ним как к необходимой условности.
🙋🏻♂️Итак, мой добрый знакомый Игорь решил начать инвестировать в девелопмент. От продажи дачи в дальнем Подмосковье он выручил $50 тыс. (₽3,9 млн.) для вложений в перспективный проект.
🔍 После нескольких месяцев поисков он находит тот самый идеальный вариант. Так как Игорь учился на моём курсе «Excel для недвижимости», он сумел составить финансовую модель по одному из проектов. На небольшом участке земли он захотел построить дом, а затем продать его. Доходность этого проекта предположительно может составить консервативно 15% годовых IRR за 2 года. Неожиданно Игорь узнал о том, что рядом с участком, на котором он собирался строить дом, продается целое поле. На этом поле можно возвести новый коттеджный посёлок. Игорь считает фин.модель и у него получается доходность консервативно 18% годовых IRR за 5 лет - отличный вариант!
⚠️ Но есть одно НО...
💰 Общая потребность в деньгах на реализацию этого проекта… $3 млн. Это значит, что даже учитывая тот факт, что 66,67% необходимых средств в виде проектного финансирования выделит банк (Игорь уже проконсультировался), Игорю всё равно придется найти где-то около $1 млн., чтобы заключить сделку. А в кармане только $50 тыс. (₽3,9 млн.)...
📞Эврика, нужен соинвестор! Игорь звонит своему дяде Борису Марковичу, у которого есть много денег и который не против новых проектов. Игорь презентует идею, показывает финмодель и сообщает дяде, что всего им нужен $1 млн. для закрытия сделки. Борис Маркович загорается проектом - 40 лет назад он был «на картошке» прямо на этом поле.
🔻Итого, для начала у нас есть проект на $3 млн., предполагаемая задолженность перед банком в размере $2млн. и потребность во вложении собственных средств в размере $1 млн.
💵 Дядя Борис готов вложить $950 тыс. или 95% от необходимой суммы, а Игорь вкладывает свои $50 тыс., (₽3,9 млн.), т.е. 5%. Борис Маркович состоятельный пенсионер, работает над мемуарами и не может заниматься проектом. Весь комплекс работ, все организационные вопросы берет на себя Игорь.
➡️ И вот партнеры входят в проект!
🔍 После нескольких месяцев поисков он находит тот самый идеальный вариант. Так как Игорь учился на моём курсе «Excel для недвижимости», он сумел составить финансовую модель по одному из проектов. На небольшом участке земли он захотел построить дом, а затем продать его. Доходность этого проекта предположительно может составить консервативно 15% годовых IRR за 2 года. Неожиданно Игорь узнал о том, что рядом с участком, на котором он собирался строить дом, продается целое поле. На этом поле можно возвести новый коттеджный посёлок. Игорь считает фин.модель и у него получается доходность консервативно 18% годовых IRR за 5 лет - отличный вариант!
⚠️ Но есть одно НО...
💰 Общая потребность в деньгах на реализацию этого проекта… $3 млн. Это значит, что даже учитывая тот факт, что 66,67% необходимых средств в виде проектного финансирования выделит банк (Игорь уже проконсультировался), Игорю всё равно придется найти где-то около $1 млн., чтобы заключить сделку. А в кармане только $50 тыс. (₽3,9 млн.)...
📞Эврика, нужен соинвестор! Игорь звонит своему дяде Борису Марковичу, у которого есть много денег и который не против новых проектов. Игорь презентует идею, показывает финмодель и сообщает дяде, что всего им нужен $1 млн. для закрытия сделки. Борис Маркович загорается проектом - 40 лет назад он был «на картошке» прямо на этом поле.
🔻Итого, для начала у нас есть проект на $3 млн., предполагаемая задолженность перед банком в размере $2млн. и потребность во вложении собственных средств в размере $1 млн.
💵 Дядя Борис готов вложить $950 тыс. или 95% от необходимой суммы, а Игорь вкладывает свои $50 тыс., (₽3,9 млн.), т.е. 5%. Борис Маркович состоятельный пенсионер, работает над мемуарами и не может заниматься проектом. Весь комплекс работ, все организационные вопросы берет на себя Игорь.
➡️ И вот партнеры входят в проект!
☑️А теперь обсудим эту историю в профессиональных терминах. Вот тут и появляются GP (General partner) и LP (Limited partner).
1️⃣ Генеральный партнер (general partner) - это Игорь, инициатор проекта. Он несет ответственность за реализацию проекта, за все долги и обязательства партнерства.
2️⃣Ограниченный партнер (limited partner) - это Борис Маркович, пассивный инвестор, который дал деньги на проект, но самим проектом не занимается.
🚸Обычно GP, который выполняет всю работу (в данном случае Игорь), инвестирует 5-10% от необходимого для реализации проекта капитала. Это нужно, чтобы создать комфорт для Бориса Марковича, Игорь должен показать свою заинтересованность в проекте, есть также английское выражение «skin In the game», то есть несение риска потери своих денег в проекте.
1️⃣ Генеральный партнер (general partner) - это Игорь, инициатор проекта. Он несет ответственность за реализацию проекта, за все долги и обязательства партнерства.
2️⃣Ограниченный партнер (limited partner) - это Борис Маркович, пассивный инвестор, который дал деньги на проект, но самим проектом не занимается.
🚸Обычно GP, который выполняет всю работу (в данном случае Игорь), инвестирует 5-10% от необходимого для реализации проекта капитала. Это нужно, чтобы создать комфорт для Бориса Марковича, Игорь должен показать свою заинтересованность в проекте, есть также английское выражение «skin In the game», то есть несение риска потери своих денег в проекте.
🏗️ Игорь знает, что Борис Маркович считает хорошими инвестиции с доходностью 8% годовых. Игорь также понимает, что участие в проекте потребует от него большой концентрации на ведении этого нового бизнеса. Борис Маркович тоже осознает, что судьба вложенных им $950 тыс. находится теперь в руках Игоря.
🤝Партнерам необходимо договориться о том, чтобы ведение проекта было взаимовыгодным предприятием для обеих сторон.
🫱Борис Маркович делает первый шаг и предлагает Игорю такую конструкцию: всю прибыль, которую приносит проект до достижения 8% IRR, партнеры делят между собой в пропорции 95% - Борису Марковичу, а 5% - Игорю. Но вот если прибыль превысит 8% IRR, то вся прибыль, превышающая пороговое значение 8%, делится уже иначе: 70% - Борису Марковичу, и 30% - Игорю.
🥹Игорь счастлив, он благодарит своего любимого дядю за щедрость и доверие, теперь он мотивирован создать лучший поселок в Подмосковье в памятных местах юности Бориса Марковича.
🤝Партнерам необходимо договориться о том, чтобы ведение проекта было взаимовыгодным предприятием для обеих сторон.
🫱Борис Маркович делает первый шаг и предлагает Игорю такую конструкцию: всю прибыль, которую приносит проект до достижения 8% IRR, партнеры делят между собой в пропорции 95% - Борису Марковичу, а 5% - Игорю. Но вот если прибыль превысит 8% IRR, то вся прибыль, превышающая пороговое значение 8%, делится уже иначе: 70% - Борису Марковичу, и 30% - Игорю.
🥹Игорь счастлив, он благодарит своего любимого дядю за щедрость и доверие, теперь он мотивирован создать лучший поселок в Подмосковье в памятных местах юности Бориса Марковича.
🌊 В общем-то довольно обычные договоренности, однако именно здесь описывается каскадная модель финансирования, она же «водопад акционерного капитала».
🎓 Водопад акционерного капитала (equity waterfalls) - система распределения долей прибыли от инвестиций партнерами по проекту в сфере недвижимости. Также эту систему именуют каскадным финансированием.
🧮 Теперь рассмотрим математику «водопада акционерного капитала» в рамках данного проекта
✅ Допустим, прошло 5 лет, всё сложилось относительно удачно… но Игорь с Борисом Марковичем получили доходность проекта 16% IRR, а не 18% IRR. Теперь у них есть $362 тыс. прибыли до 8% IRR и $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR. Партнеры уже вернули вложенные $950 тыс. и $50 тыс., и теперь им нужно правильно разделить прибыль.
1️⃣ Из $362 тыс. прибыли до 8% IRR 95% ($344 тыс.) заберет Борис Маркович, а Игорь получит оставшиеся 5% ($18 тыс.)
2️⃣ Из $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR 70% ($311,5 тыс.) уйдут Борису Марковичу, а остальные 30% ($133,5 тыс.) достанутся Игорю.
🔻Итого, популярный мемуарист и инвестор Борис Маркович получит от проекта $655,5 тыс., а известный девелопер Игорь - $151,5 тыс.
🪤В реальной жизни существуют различные способы расчета водопадов акционерного капитала. Партнеров может быть больше, они могут иметь разные роли внутри проекта, они могут заходить и выходить в разные периоды времени, они могут выдавать займы проекту… в общем в жизни чего только не бывает. И всё это можно и нужно учитывать в финансовых моделях инвестиционных проектов.
🚿Поэтому если вы собираетесь идти по стопам Игоря или Бориса Марковича, рекомендую погрузиться в мир equity waterfalls и не только!
🎓 Водопад акционерного капитала (equity waterfalls) - система распределения долей прибыли от инвестиций партнерами по проекту в сфере недвижимости. Также эту систему именуют каскадным финансированием.
🧮 Теперь рассмотрим математику «водопада акционерного капитала» в рамках данного проекта
✅ Допустим, прошло 5 лет, всё сложилось относительно удачно… но Игорь с Борисом Марковичем получили доходность проекта 16% IRR, а не 18% IRR. Теперь у них есть $362 тыс. прибыли до 8% IRR и $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR. Партнеры уже вернули вложенные $950 тыс. и $50 тыс., и теперь им нужно правильно разделить прибыль.
1️⃣ Из $362 тыс. прибыли до 8% IRR 95% ($344 тыс.) заберет Борис Маркович, а Игорь получит оставшиеся 5% ($18 тыс.)
2️⃣ Из $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR 70% ($311,5 тыс.) уйдут Борису Марковичу, а остальные 30% ($133,5 тыс.) достанутся Игорю.
🔻Итого, популярный мемуарист и инвестор Борис Маркович получит от проекта $655,5 тыс., а известный девелопер Игорь - $151,5 тыс.
🪤В реальной жизни существуют различные способы расчета водопадов акционерного капитала. Партнеров может быть больше, они могут иметь разные роли внутри проекта, они могут заходить и выходить в разные периоды времени, они могут выдавать займы проекту… в общем в жизни чего только не бывает. И всё это можно и нужно учитывать в финансовых моделях инвестиционных проектов.
🚿Поэтому если вы собираетесь идти по стопам Игоря или Бориса Марковича, рекомендую погрузиться в мир equity waterfalls и не только!
Спасибо, что прочитали мою статью!
