Просто о сложном: мезонинные кредиты в недвижимости
💰 Мезонины - это не только архитектурный элемент! Это особый вид кредита.
🏗️ Застройщикам (девелоперам недвижимости) по всему миру нужны деньги для реализации их высокодоходных проектов. Самым большим спросом, на ранних этапах до получения проектного финансирования от банков пользуются две кредитные программы:
1️⃣ Проектный бридж-кредит (bridge - мост) 🏢 Ситуация: продается здание подходящее под реконструкцию или редевелопмент. Застройщик принимает решение «брать», но средств ему отчаянно не хватает. Нужно очень быстро профинансировать сделку по покупке здания, привлекается короткий кредит, который называется на профессиональном сленге бридж-кредитом. Именно на этот кредит покупается здание, дальше, например, в проект застройщиком привлекаются соинвесторы, после чего бридж-кредит заменяется на более дешёвое проектное финансирование от традиционных банков. Бридж-кредиты дают небанковские структуры, они короткие по времени, выдаются на срок не более 1 года. Они дороже, чем обычные кредиты в банке. Например, если кредит в банке обойдется застройщику в 12% годовых, то бридж-кредит легко может быть и 20%.
2️⃣ Мезонин 🏢 Ситуация: у застройщика по разным причинам мало собственных средств, но есть хороший проект с большой доходностью. Тогда привлекается мезонин - кредитор имеет право не только получать % по кредиту, но и часть прибыли проекта по его завершению. При этом у мезонинного кредита меньше залогов: если в проект привлекается проектное финансирование, то сначала погашается кредит банку, а потом - мезонинному инвестору. Могут быть и другие трактовки понятия мезонин. Мезонинные кредиты, как правило, долгосрочные, выдаются на срок 2-3 года.
В Великобритании и США, например, есть много компаний и фондов (не банков), способных достаточно оперативно профинансировать сделку по покупке здания, дать бридж/мезонин. Стоимость денег 9-15% и выдают очень быстро (буквально 1.5-2-3 недели).
В отличие от стран Запада, в России нет большого разнообразия институтов, финансирующих девелоперов и проекты в сфере недвижимости на ранних этапах.
💰 Я уже давно ищу на местном рынке что-то похожее, но увы (если у кого-то из читателей есть контакты выдающих бридж-кредиты людей или компаний - напишите в комментарии или лично - мне нужно). У нас все дороги ведут в банк или прибанковскую компанию, которые быстро по определению работать не могут.
🏮Девелоперу в России можно обратиться к физ.лицам /соинвесторам, но и с ними тоже не всё так просто и быстро. Я всё чаще встречаю московских застройщиков, декларирующих желание привлекать деньги под 15-20% на понятные проекты, но возможностей таких не имеющих.
🔋Так как же частному инвестору принять участие в мезонинном финансировании какого-нибудь проекта (в России или за её пределами)?
👤Частный инвестор (россиянин) имеет возможность принять участие в мезонинном кредитовании следующими путями:
1️⃣ Краудлендинговые платформы
В России работают несколько краудлендинговых платформ, предлагающих вложить от ₽1000 под 15-20%. Сумма, которую можно ссудить через российские платформы для неквалифицированных инвесторов не должна превышать ₽600 т., для квалифицированных - неограничена.
🏗️ Известные мне российские платформы декларируют возможность кредитования девелоперов, на деле же ограничивают кумму кредитов ₽100 млн., что даже для очень небольшого девелоперского проекта в Москве маловато.
🌐 Так получилось, что большое количество зарубежных краудлендинговых платформ недвижимости зарегистрировано в странах Балтии. Они предлагают вложить от €50 под 8-11.5%. Есть крупные испанские (от €2 т. под 7-10% годовых), английские и американские платформы (от $25 т., под 5-9%).
💰 Для работы на восточноевропейских платформах россиянину нужно нужно иметь счёт в иностранном банке, что касается американских и британских, то всё сложно и чаще всего не можно.
🔋Краудфандинговые платформы активно кредитуют девелопмент, причем во всём его многообразии - жильё, торговая, офисная, гостиничная недвижимость.
Теперь внимательно:
⚠️ Девелопмент это сама по себе чрезвычайно рискованная деятельность, а кредитование (особенно мезонинное, бридж в меньшей степени) тоже подвержено высочайшим рискам. Платформы стараются защитить инвесторов, но случаи дефолтов заёмщиков (девелоперов) были, есть и будут. Это необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений.
2️⃣ Через механизм REIT. Американские Mortgage REIT активно занимаются мезонинным кредитованием и бридж-финансированием девелоперов недвижимости в США и Европе.
👤Квалифицированным частным инвесторам-россиянам доступны, например, акции таких REIT как:
☝🏻В данном случае справедливо утверждение о том, что в этом варианте инвесторы не кредитуют девелоперов напрямую. Они это делают доверяя всю работу по оценке заёмщика и проекта профессионалам (одним из лучших в мире), моим коллегам из Apollo, Blackstone и Starwood.
💰Помимо высокой дивидендной доходности от ~7.5% до ~9.5%, акции этих компаний показывают очень хороший рост как минимум в последний год.
⚠️ Но помните: результаты прошлого не гарантируют их повторения в будущем. Все риски, присущие ценным бумагам присущи и акциям этих REIT.
3️⃣ Через специализированные компании которые привлекают деньги на выдачу мезонинов и бридж-кредитов.
🔄 По сути эти компании сами ищут проекты, которым требуется финансирование и синдицируют для таких сделок средства инвесторов.
💸 Такие компании работают с инвесторами из западных стран, в том числе институциональными (страховые компании, НПФы). Средства россиян привлекают две известные мне компании:
🔹London Credit на бридж-кредитование девелоперов в Лондоне (мин. £125 т.) 🔹Tranio на мезонинные кредиты в Германии, Австрии и Греции.
🏗️ Например, в этом году Tranio привлекла €2,1 млн. (из общего бюджета в €6,9 млн.) под строительство апартаментов в немецком Ахене с доходностью 10% годовых. Объект ещё строится, но уже уже известен его покупатель.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Всё сказанное выше о рисках справедливо и в этом варианте.
Всё еще очень сложно? Попробую описать мезонины совсем просто, человеческим языком...
🏡 Итак, моему доброму знакомому Андрею очень нужна дача. Он нашел участок в СНТ, прямоугольной формы, огороженный и стоит всего ₽0.6 млн. Дом Андрей решил щитовой построить, где-то за ₽0.5 млн. Чтобы к эл-ву подключиться, вырыть септик и колодец, купить оборудование, нужно ещё ₽0.35 млн. Итого на всё, про всё - ₽1.45 млн. Вот только у Андрея в кармане было только ₽0.2 млн.
💸 Нет, деньги должны были появиться: на работе Андрею обещали премию за год заплатить, но обещали ещё в апреле, а по состоянию на начало июня так и не выплатили. Когда дадут - неизвестно, но точно дадут, наверное. А летом дача просто необходима.
🌐 Ну сначала надо хотя бы землю купить. ₽0.2 млн. своих есть, нужно было где-то раздобыть ₽0.4 млн., т.е. залезть в долги... В банке занимать было дорого и долго, Андрею могли и отказать в кредите.
👵🏻Пришлось обращаться к тёще, как никак столько лет душа в душу. Тёща сказала, что даст деньги аж под 15% годовых (читает ТГ-каналы, где пишут, что реальная инфляция 10%) - дорого, зато деньги обещала «завтра». Правда, потребовала расписку написать и выбила право три года летом отдыхать на этой даче. А если Андрей дачу продаст, то 20% от прибыли....
🏦 Потом-то Андрей всё равно в банк пошёл, но тут уже был залог - земля. Под этот залог был получен кредит и заказан дом за ₽0.5 млн. Ну а ₽0.35 уже когда дом построили частично оплатили из премии (дали в сентябре), а часть тесть Андрея дал: у него одна дочь, да и жена его (по совместительству тёща Андрея) три года на даче будет отдыхать.
🏠 Так Андрей получил дачу к сентябрю. Кстати, новую дачу захотел купить сосед за ₽2.5 млн. Андрей серьёзно думает её продать до зимы, а тёща только этого и ждёт: она не только вернёт свои ₽0.4 млн. со всеми набежавшими процентами, но и с прибыли получит 20%! Похоже, тёща неплохо заработает на даче Андрея.
🔻Итого: деньги, выданные тёщей Андрею, т.е. ₽400 тыс. под 15% и с долей 20% от прибыли это и был мезонинный кредит (мезонин). Тёща неплохо может заработать на проекте, она мезонинный инвестор и знает это, потому что читает ТГ-канал @atsogoev
Об авторе. Артем Цогоев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость в России
✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России ✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов) ✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет ✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM ✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ ✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.