Как Гордон Гекко зарабатывал на недвижимости

В классическом фильме «Уолл-стрит» Оливера Стоуна (1987) есть интересный эпизод. Гордон Гекко (Майкл Дуглас) едет в лимузине с Бадом Фоксом (Чарли Шин), показывает в окно на некое здание и рассказывает о своей первой сделке с недвижимостью: купил объект десять лет назад, продал через два года и заработал $800 000. «Это было лучше, чем секс!», - добавляет Гордон. Тогда эти деньги казались ему всеми деньгами мира, а теперь это его дневной заработок.

Мне стало интересно: а можно ли эту сделку восстановить? Я нашёл тот самый дом, на который указывал Гордон Гекко и попробовал реконструировать её целиком, с экономикой, финансированием и финансовой моделью.

Гекко и Фокс едут по улице Парк-авеню в Нью-Йорке. Это Верхний Ист-Сайд, респектабельный жилой район Манхэттена, между Центральным парком и Ист-Ривер. Сам дом стоит на южной границе его наиболее тихой и дорогой части - Карнеги-Хилла. Район назван в честь особняка Эндрю Карнеги на пересечении Пятой авеню и 91-й улицы (сейчас там музей дизайна Купер-Хьюитт).

В пешей доступности:

• Центральный парк;
• «Музейная миля» на Пятой авеню, включая Метрополитен-музей и Гуггенхайм;
• частные школы, клиники Ленокс-Хилл и Маунт-Синай

Парк-авеню в этой части стала жилым бульваром в начале XX века, когда железнодорожные пути к Центральному вокзалу убрали под землю. Сначала здесь возводили особняки, позже, в 1920-е, - многоэтажные дома с просторными квартирами. Особняк в кадре - это 1025 Park Avenue, дом композитора Реджинальда Де Ковена, построенный в 1912 году по проекту Джона Рассела Поупа.

Но Гекко, судя по кадру, показывает на соседний кирпичный дом: 1035 Park Avenue, на углу Парк-авеню и 86-й улицы. Камера проезжает этот дом, фиксируясь на невысоком особняке, но скорее всего Гекко говорит не о нем, а о высотном 1035 Park Avenue.

Характеристики этого объекта:

• построен в 1926 году, 15 этажей;
• около 75 800 кв. футов (около 7 000 м2);
• 29 квартир (по две на этаж), 6–8 комнат;
• 3 нежилых помещения на первом этаже, классические для Парк-авеню кабинеты врачей;

Это дом стал кооперативом стал в 1983 году, а до этого был доходным домом с одним владельцем.

Сразу оговорюсь: в кадре видны оба дома, но мой выбор в пользу 1035 основан на композиции и на логике сделки. Особняк Реджинальда Де Ковена к тому времени уже давно был разделён на квартиры и купить его целиком было почти невозможно.

Действие фильма происходит во второй половине 80-х, фильм вышел в 1987 году. Период «десять лет назад», о котором вспоминает Гекко это примерно 1977 год, а продажа через два года - это начало 1979-го.

Хуже момента для покупки на Манхэттене придумать было сложно. В 1975 году город Нью-Йорк едва избежал дефолта, летом 1977-го случился блэкаут и сопровождавшие его погромы и беспорядки. Обстановка в городе была депрессивной. Аренда жилья в большинстве домов города регулировалась и находилась на определенном, чаще всего фиксированном уровне. При этом расходы на содержание недвижимости после нефтяного шока 1973 года взлетели, прежде всего расходы на отопление. Дополнительно давили налоги (особенно налог на имущество). В общем, множество владельцев доходных домов стремилось избавиться от этих активов.

Кто продал Гекко многоквартирный доходный дом? Скорее всего, владелец, уставший от регулируемой аренды жилья и растущих расходов.

Очевидно, Гекко понимал, что у дома есть потенциал. Как доходный дом с регулируемой арендой объект оценивался по рентному потоку (доходным методом). А вот распродав здание по квартирам из объекта можно было вытащить настоящие деньги. Инструмент превращения дистресс-актива в доходный спекулятивный проект назывался кооперативная конверсия.

Инвестор покупает доходный дом, регистрирует у генпрокурора штата план перевода доходного джома в кооператив и предлагает жильцам выкупить арендуемые ими квартиры со скидкой. Де-юре арендатор покупает акции вновь создающейся кооперативной корпорации, которой переходит здание.

Ключевой момент - порог согласия арендаторов-резидентов дома на выкуп. Действовавший тогда закон Гудмана–Дири (1974–1977) запрещал конверсию, если купить квартиры не согласились хотя бы 35% жильцов. А вот если 35% набирались, то можно было на фиг выселить тех, кто не согласится выкупать свои квартиры и выставить недвижимость на рынок (и продать по рыночной цене).

Закон Гудмана–Дири отменили в 1977 году, и число кооперативных конверсий резко выросло. Гекко зашёл в сделку на исходе действия закона (возможно знал о скорой отмене), а выходил из актива уже на волне бума конверсий.

Доходные дома и в 70-е годы, и сейчас оцениваются доходным методом как отношение Чистого Операционного Дохода (NOI) к ставки капитализации. Из чего складывался NOI:

• Аренда квартир. Среднюю ставку на 6-8 комнатную квартиру в доме по ценам того времени я оценил в $750 в месяц. Для многокомнатной квартиры на Парк-авеню это относительно немного, но в доме 1926 года постройки наверняка жило много «старых» жильцов, которые платили $300–600 в месяц. А жильцы с договорами 70-х со стабилизированной арендой платили уже ближе к рынку, от $1 000 в месяц и выше. В среднем получилось $750 за квартиру в месяц.
• Коммерческие помещения: в доме три нежилых помещения на 1-м этаже с отдельными входами, которые сдавались медицинским кабинетам по $1 000 в месяц.
• Недосбор арендной платы: я оценил оптимистично в 3%.

Итого выручка отаренды около $288 тыс. в год.

Операционные расходы по моим прикидкам съедали около 50% дохода. Налоги на доходные дома в Нью-Йорке это порядка четверти выручки, мазут, которым отпаливался дом, после нефтяного шока 1973 года подорожал в разы, а в штате нужно было держать швейцаров, суперинтенданта, уборщиков и т.д.

В итоге я оценил NOI в сумму около $135 тыс., то есть примерно $390 в месяц чистыми с квартиры.

По архивным данным того времени доходные дома на Манхэттене продавались по ставкам капитализации в 12%. Это было нормой для рынка, с учетом того, что как я написал выше, доходные жилые дома были тогда дистресс-активами и их пытались продать многие домовладельцы.

Отсюда я вывел цену, по которой Гордон Гекко купил дом: около $1,125 млн: примерно $15 за кв. фут и около $39 тыс. за квартиру на Парк-авеню.

Финансирование сделки

Я предположил, что любитель риска Гордон Гекко рискнул и тут - вложил минимум собственных средств и привлек два кредита - банковский и мезонинный.

• Банковский кредит - 60% стоимости сделки (около $675 тыс.) под 9% годовых. Базовая ставка коммерческих банков для лучших заёмщиков (prime rate) в 1977 года находилась в диапазоне 6,25–7,75%. Банк, понятное дело, накинул свою маржу, да и Гекко вряд ли был лучшим заемщиком...
• Мезонинный долг - 25% стоимости сделки (около $281 тыс.) под 15% плюс 2% комиссии за выдачу.
• Остальное внес Гекко (не знаю, откуда у него были деньги) - около $170 тыс.

Оба кредита гасились при завершении процесса конверсии (примерно через год). Напомню, весь срок проекта - 2 года.

Суть проекта

После покупки весь 1977 год Гекко готовился: юристы писали план конверсии, ремонтировались общие зоны (лобби, фасад, котельная), шли переговоры с жильцами. Дом всё это время приносил Гекко арендный доход.

Весной 1978 года свершилась конверсия:

• 12 жильцов (40%) заранее договорились с Гордоном и купили квартиры со скидкой 40% к рынку, примерно по $71 тыс. за квартиру при рыночной цене около $118 тыс. Порог в был 35% пройден, выселение несогласившихся на выкуп было разрешено.
• Ещё 4 жильца, увидев перспективу выселения, передумали и всё-таки купили квартиры у Гекко со скидкой 25%, примерно по $88,5 тыс.
• 3 арендатора нежилых помещений выкупили свои медицинские кабинеты с той же скидкой 40%.

Из денег от этих продаж были погашены банковский кредит и мезонин.

Дальше Гекко запустил процесс выселения. Он шел медленно: суд, адвокаты, "протестую ваша честь", Крамер против Крамера и всё в таком духе. В модели заложено освобождение одной квартиры в квартал. Часть жильцов уезжала, получая небольшие (4-5 тыс. долл.) отступные, остальных выселяли через суд. Каждую освободившуюся квартиру ремонтировали и продавали по рынку.

Через два года в доме оставалось 10 семей, которые не купили квартиры и которых нужно было веселить. Гекко не ждёт окончания процесса выселения, а продаёт все эти квартиры инвестору с дисконтом 50% к рыночной цене. Инвестор сам доводит выселения до конца и зарабатывает на продаже остатков. Для Гекко проект заканчивался в момент продажи последних 10 квартир.

А вот и финансовая модель этого проекта. И да, Гордон Гекко действительно мог заработать на этой сделке $800 000. Но это до налогов. Ссылка на финансовую модель здесь:

Выводы

Гекко заработал не на росте рынка, а на смене сценария использования. Он купил «доходный дом в стрессовом состоянии», а продал по цене «квартир на Парк-авеню». Основная прибыль сделана на входе: купил на дне в кризисный период у уставшего продавца. Конверсия позволила этот дисконт удачно реализовать.

Я не знаю, лучше ли это было, чем секс или нет. Гордон Гекко сильно рисковал и поиметь могли его. Но всё сложилось удачно, хотя я уверен, что процесс управления этим проектом не был столь приятен, как его описывает автор фразы "жадность это хорошо".

Дисклеймер

Это реконструкция сделки, а не настоящее архивное расследование. Реальные арендные ставки, цена покупки и история владения зданием 1035 Park Avenue в 1970-е годы мне неизвестны, а сделка Гекко вымышлена. Но все механизмы в модели исторические: кризис доходных домов Нью-Йорка, закон Гудмана–Дири, практика кооперативных конверсий и подходы к финансированию проектов конца 70-х. Отправной точкой для этой статьи стала короткая реплика из классического фильма Оливера Стоуна и один кадр из окна лимузина. Спасибо за внимание!