🎯"Не существует плохих инвестиций, существует плохой инвестиционный анализ" - старинная осетинская мудрость...
🏝️ Сейчас многим людям кажется, что где-то в пустыне есть места обетованные, в которые нужно буквально бежать, чтобы успеть инвестировать деньги. Ведь поезд уходит, а «сын маминой подруги» уже успел заработать иксы на перепродаже права на рендер. Моя цель заключается в том, чтобы открыто и честно показывать преимущества и недостатки того или иного рынка.
💐У меня есть знакомая семейная пара, близкие мне люди, у которых в собственности сдающаяся в аренду квартира в Испании. И вот несколько месяцев назад от них поступил вопрос: а не продать ли недвижимость в Европе, чтобы релоцировать капитал в Дубай? Купить жилую недвижимость и сдавать.
💡Первый объект, о котором я подумал, был You&Co в Дубае. Потому что мне о нём рассказывал Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management, и потому что он очень подходит под цели моих знакомых. Сегодня буду писать об этом проекте.
⚠️Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
💐У меня есть знакомая семейная пара, близкие мне люди, у которых в собственности сдающаяся в аренду квартира в Испании. И вот несколько месяцев назад от них поступил вопрос: а не продать ли недвижимость в Европе, чтобы релоцировать капитал в Дубай? Купить жилую недвижимость и сдавать.
💡Первый объект, о котором я подумал, был You&Co в Дубае. Потому что мне о нём рассказывал Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management, и потому что он очень подходит под цели моих знакомых. Сегодня буду писать об этом проекте.
⚠️Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔶 Итак, объект - апарт-отель кондо-формата коливинг You&Co Dubai- полностью оснащенное жилье + коворкинг + бассейн + зона отдыха
🔷 Открыт в декабре 2021
🔷 Количество номеров - 252 юнита на 526 человек
🔷 Площадь номеров - представлены четыре типа номеров площадью от 32,67 м2 до 77,73 м2 и ценой от $160 тыс. до $290 тыс.
🔷 Стоимость входа — от $160 т.
🔶 Есть гарантированная доходность, покупатели могут подписать трехлетний договор с УК, чтобы получать гарантированный доход 6,5-8%, номинированный в долларах США.
🔷 Открыт в декабре 2021
🔷 Количество номеров - 252 юнита на 526 человек
🔷 Площадь номеров - представлены четыре типа номеров площадью от 32,67 м2 до 77,73 м2 и ценой от $160 тыс. до $290 тыс.
🔷 Стоимость входа — от $160 т.
🔶 Есть гарантированная доходность, покупатели могут подписать трехлетний договор с УК, чтобы получать гарантированный доход 6,5-8%, номинированный в долларах США.
⛳️ Местоположение You&Co - между районами Jumeirah Golf Estate, Motor Gity и Jumeirah Village
🗣️ 21 минута до District 2020
🏖️ 23 минуты до Dubai Marina Beach
✈️ 20 минут до Международного аэропорта
🏗️ Застройщик - SOL Properties Development LLC (Индия)
💵Соинвестор и управляющая компания BECAR Asset Management (Россия). Владелец - Александр Шарапов (на фото выше).
🌏 BECAR Asset Management - международная инвестиционно-девелоперская группа компаний, работающая на рынках Великобритании, США и ОАЭ.
🔷 29 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 25000+ объектов
🔷 Инвестировано $200 млн.
🔷 35 500 гостиничных номеров в управлении
🔷 15 000+ объектов сдано в аренду
🔷 В портфолио имеются уже работающие комплексы: Vertical на Московском (СП6), WE& by VERTICAL (СПб), Vertical BW Sienature Collection (Mcк)
🏗️ В ближайшие пять лет в планах BECAR Asset Management открыть еще 30 объектов размещения в странах СНГ, в Азии и на Кипре. Отели планируется открывать в том числе по франшизе.
💵Соинвестор и управляющая компания BECAR Asset Management (Россия). Владелец - Александр Шарапов (на фото выше).
🌏 BECAR Asset Management - международная инвестиционно-девелоперская группа компаний, работающая на рынках Великобритании, США и ОАЭ.
🔷 29 лет на рынке недвижимости
🔷 Продано 25000+ объектов
🔷 Инвестировано $200 млн.
🔷 35 500 гостиничных номеров в управлении
🔷 15 000+ объектов сдано в аренду
🔷 В портфолио имеются уже работающие комплексы: Vertical на Московском (СП6), WE& by VERTICAL (СПб), Vertical BW Sienature Collection (Mcк)
🏗️ В ближайшие пять лет в планах BECAR Asset Management открыть еще 30 объектов размещения в странах СНГ, в Азии и на Кипре. Отели планируется открывать в том числе по франшизе.
🔷 Всего в You&Co представлены четыре типа номеров площадью от 32,67 м2 до 77,73 м2 и ценой от $160 тыс. до $290 тыс.
🏗️ Ход строительства: построен, сдан в эксплуатацию, частично продан, частично заселен арендаторами.
SWOT-анализ - один из методов инвестиционного анализа, применяемый для оценки внутренних и внешних факторов, которые влияют на проект. SWOT-анализ нужен, чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта и определить перспективы развития и угрозы извне.
SWOT-анализ - один из методов инвестиционного анализа, применяемый для оценки внутренних и внешних факторов, которые влияют на проект. SWOT-анализ нужен, чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта и определить перспективы развития и угрозы извне.
Strengths (Сильные стороны):
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Дубае (во всяком случае, в последние несколько лет).
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, от $160 тыс. за номер с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берет на себя специализированная управляющая компания.
Weaknesses (Слабые стороны):
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Высокие операционные затраты, 33% + 10% вознаграждения УК.
🥺 Первые 3-5 лет, самый тяжелый период для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Дубае
🥺 Пониженная ликвидность номера в апарт-отеле.
Opportunities (Возможности):
🚀Рост делового туризма в Дубай, который может привести к росту спроса на апартаменты и росту стоимости ADR
🚀 Усиление мирового тренда среднесрочного пребывания в местах размещения (месяц и более)
🚀 Увеличение количества «цифровых кочевников» в мировом масштабе, рост выручки за счет этой категории гостей.
Threats (Угрозы):
❗️ Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️ Теоретическая возможность расщепления контроля над номерным фондом.
❗️ Смена экономического тренда, выраженная в ослаблении спроса на средства временного проживания в ОАЭ и в снижении стоимости ADR
📊Финансовая модель.
Для анализа был выбран типовой апартамент с двумя изолированными комнатами-студиями за $260,5 тыс. Для расчета NPV бралась доходность 3,67% (доходность пятилетних US Treasury на текущую дату).
В модели 3️⃣ сценария:
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 85%. Ставка аренды в мес - $2700.
🪨Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 80%. Ставка аренды в мес - $2700.
🧊Сценарий 3. Охлаждение рынка недвижимости Дубая (в части арендной платы)
Сценарий предполагает отсутствие роста стоимости приобретенного апартамента за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 60%. Ставка аренды в мес. также снижается до $2160.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего.
🪺Результаты расчетов здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EfDH-0hrNOzMWKFUdLsrrmRzlMuot2tqAfgHN2WzwWE/edit?usp=sharing
🔍Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта You&Co.
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Дубае (во всяком случае, в последние несколько лет).
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, от $160 тыс. за номер с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берет на себя специализированная управляющая компания.
Weaknesses (Слабые стороны):
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Высокие операционные затраты, 33% + 10% вознаграждения УК.
🥺 Первые 3-5 лет, самый тяжелый период для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Дубае
🥺 Пониженная ликвидность номера в апарт-отеле.
Opportunities (Возможности):
🚀Рост делового туризма в Дубай, который может привести к росту спроса на апартаменты и росту стоимости ADR
🚀 Усиление мирового тренда среднесрочного пребывания в местах размещения (месяц и более)
🚀 Увеличение количества «цифровых кочевников» в мировом масштабе, рост выручки за счет этой категории гостей.
Threats (Угрозы):
❗️ Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️ Теоретическая возможность расщепления контроля над номерным фондом.
❗️ Смена экономического тренда, выраженная в ослаблении спроса на средства временного проживания в ОАЭ и в снижении стоимости ADR
📊Финансовая модель.
Для анализа был выбран типовой апартамент с двумя изолированными комнатами-студиями за $260,5 тыс. Для расчета NPV бралась доходность 3,67% (доходность пятилетних US Treasury на текущую дату).
В модели 3️⃣ сценария:
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 85%. Ставка аренды в мес - $2700.
🪨Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая
Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 80%. Ставка аренды в мес - $2700.
🧊Сценарий 3. Охлаждение рынка недвижимости Дубая (в части арендной платы)
Сценарий предполагает отсутствие роста стоимости приобретенного апартамента за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 60%. Ставка аренды в мес. также снижается до $2160.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего.
🪺Результаты расчетов здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EfDH-0hrNOzMWKFUdLsrrmRzlMuot2tqAfgHN2WzwWE/edit?usp=sharing
🔍Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта You&Co.
Об авторе. Артем Цогоев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость в России
✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.