Апарт-отель You&Co: разбор проекта в Дубае от Becar
🎯"Не существует плохих инвестиций, существует плохой инвестиционный анализ" - старинная осетинская мудрость...
🏝️ Сейчас многим людям кажется, что где-то в пустыне есть места обетованные, в которые нужно буквально бежать, чтобы успеть инвестировать деньги. Ведь поезд уходит, а «сын маминой подруги» уже успел заработать иксы на перепродаже права на рендер. Моя цель заключается в том, чтобы открыто и честно показывать преимущества и недостатки того или иного рынка.
💐У меня есть знакомая семейная пара, близкие мне люди, у которых в собственности сдающаяся в аренду квартира в Испании. И вот несколько месяцев назад от них поступил вопрос: а не продать ли недвижимость в Европе, чтобы релоцировать капитал в Дубай? Купить жилую недвижимость и сдавать.
💡Первый объект, о котором я подумал, был You&Co в Дубае. Потому что мне о нём рассказывал Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management, и потому что он очень подходит под цели моих знакомых. Сегодня буду писать об этом проекте.
⚠️Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔶 Итак, объект - апарт-отель кондо-формата коливинг You&Co Dubai- полностью оснащенное жилье + коворкинг + бассейн + зона отдыха
🔷 Открыт в декабре 2021 🔷 Количество номеров - 252 юнита на 526 человек 🔷 Площадь номеров - представлены четыре типа номеров площадью от 32,67 м2 до 77,73 м2 и ценой от $160 тыс. до $290 тыс. 🔷 Стоимость входа — от $160 т.
🔶 Есть гарантированная доходность, покупатели могут подписать трехлетний договор с УК, чтобы получать гарантированный доход 6,5-8%, номинированный в долларах США.
⛳️ Местоположение You&Co - между районами Jumeirah Golf Estate, Motor Gity и Jumeirah Village 🗣️ 21 минута до District 2020 🏖️ 23 минуты до Dubai Marina Beach ✈️ 20 минут до Международного аэропорта
🏗️ Застройщик - SOL Properties Development LLC (Индия) 💵Соинвестор и управляющая компания BECAR Asset Management (Россия). Владелец - Александр Шарапов (на фото выше).
🌏 BECAR Asset Management - международная инвестиционно-девелоперская группа компаний, работающая на рынках Великобритании, США и ОАЭ. 🔷 29 лет на рынке недвижимости 🔷 Продано 25000+ объектов 🔷 Инвестировано $200 млн. 🔷 35 500 гостиничных номеров в управлении 🔷 15 000+ объектов сдано в аренду 🔷 В портфолио имеются уже работающие комплексы: Vertical на Московском (СП6), WE& by VERTICAL (СПб), Vertical BW Sienature Collection (Mcк)
🏗️ В ближайшие пять лет в планах BECAR Asset Management открыть еще 30 объектов размещения в странах СНГ, в Азии и на Кипре. Отели планируется открывать в том числе по франшизе.
🔷 Всего в You&Co представлены четыре типа номеров площадью от 32,67 м2 до 77,73 м2 и ценой от $160 тыс. до $290 тыс.
🏗️ Ход строительства: построен, сдан в эксплуатацию, частично продан, частично заселен арендаторами.
SWOT-анализ - один из методов инвестиционного анализа, применяемый для оценки внутренних и внешних факторов, которые влияют на проект. SWOT-анализ нужен, чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта и определить перспективы развития и угрозы извне.
Strengths (Сильные стороны): 👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Дубае (во всяком случае, в последние несколько лет). 👍🏻 Относительно невысокий порог входа, от $160 тыс. за номер с отделкой и мебелью. 👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берет на себя специализированная управляющая компания.
Weaknesses (Слабые стороны): 🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании. 🥺 Высокие операционные затраты, 33% + 10% вознаграждения УК. 🥺 Первые 3-5 лет, самый тяжелый период для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер. 🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Дубае 🥺 Пониженная ликвидность номера в апарт-отеле.
Opportunities (Возможности): 🚀Рост делового туризма в Дубай, который может привести к росту спроса на апартаменты и росту стоимости ADR 🚀 Усиление мирового тренда среднесрочного пребывания в местах размещения (месяц и более) 🚀 Увеличение количества «цифровых кочевников» в мировом масштабе, рост выручки за счет этой категории гостей.
Threats (Угрозы): ❗️ Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе ❗️ Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды. ❗️ Теоретическая возможность расщепления контроля над номерным фондом. ❗️ Смена экономического тренда, выраженная в ослаблении спроса на средства временного проживания в ОАЭ и в снижении стоимости ADR
📊Финансовая модель.
Для анализа был выбран типовой апартамент с двумя изолированными комнатами-студиями за $260,5 тыс. Для расчета NPV бралась доходность 3,67% (доходность пятилетних US Treasury на текущую дату).
В модели 3️⃣ сценария:
📈Сценарий 1. Рост рынка недвижимости Дубая Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +30% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 85%. Ставка аренды в мес - $2700.
⭕Сценарий 2. Стагнация рынка недвижимости Дубая Сценарий предполагает рост стоимости приобретенного апартамента на +5% за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 80%. Ставка аренды в мес - $2700.
🧊Сценарий 3. Охлаждение рынка недвижимости Дубая (в части арендной платы) Сценарий предполагает отсутствие роста стоимости приобретенного апартамента за 5 лет и стабильные показатели заполняемости на уровне 60%. Ставка аренды в мес. также снижается до $2160.
⚠️ Как всегда, дисклеймер: логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего.
🔍Данное исследование не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Я не получал никакого вознаграждения (в любой форме) от кого бы то ни было за проведение этих расчетов и анализа инвестиционной привлекательности проекта You&Co.