Сколько на самом деле зарабатывают на элитном девелопменте в Москве

На этот вопрос никогда никто не отвечал точными цифрами. «Рентабельность нашего бизнеса - 5%», «наша маржа от силы 10%» и прочее фуфло, которое повторяется из интервью в интервью! И некоторые начинают верить.

Проверить эти заявления невозможно. Настоящую экономику проектов знают только сами девелоперы, но они её не покажут никогда. Не потому в этом что-то криминальное, а потому что это их ноу-хау и часть коммерческой тайны.

Но картину можно восстановить. Есть как минимум один проект, где сложились все условия сразу: публично известна цена покупки земельного участка, известно, что в итоге построили и почём продавали, публично известны бюджет стройки и размер банковского финансирования. Такого набора данных не бывает почти никогда.

Выгодное ли вообще это было дело: построить элитный жилой комплекс в самом центре столицы России? Я начал просчитывать этот проект семь лет назад, в 2019 году. И вот наконец, в 2026 году я досчитался.

Сразу раскрою адрес: Большой Толмачевский переулок, владение 5. Четыре минуты пешком от Третьяковской галереи, внутри Садового кольца. До 2019 года на этом участке (1,6 га) с 30-х годов ХХ века располагался Государственный научно-исследовательский и проектный институт редкометаллической промышленности, «Гиредмет», подведомственный «Росатому». В конце июня 2019 года имущественный комплекс «Гиредмета» был продан на открытом аукционе за 3,68 миллиарда рублей.

Покупателем стала специально созданная проектная компания девелопера Sminex, принадлежащего бывшему акционеру рейдерской корпорации «Росбилдинг» Алексею Тулупову. Проект впоследствии получил название «Лаврушинский».

Вот почему этот кейс уникален. Обычно цена московской земли, особенно в центре, которую платят девелоперы - тайна, сугубо непубличная информация. А здесь - открытый аукцион на площадке Сбербанка, с документацией в свободном доступе. Цена входа известна с точностью до рубля.

Однако, всё было не так просто! Аукцион, который я поначалу принял за образец прозрачности, при ближайшем рассмотрении оказался устроен довольно причудливо.

Во-первых, на аукцион заявились всего две компании и обе контролировались Sminex. При этом, как писали «Ведомости», участок смотрели ПИК, Hutton, Интеко, MR Group, и даже некие турецкие инвесторы. И все они отказались, ссылаясь на то, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выпущенный на этот участок, истекал в конце 2019 года, что называлось «проблемой с документацией» и «большим риском для покупателя». Я тогда недоумевал и продолжаю сейчас: есть ли хоть один человек, всерьёз считающий, что ПИК или MR Group не в состоянии продлить ГПЗУ в Москве? Версия про документацию как причина отказа от участка в центре города, на мой взгляд, не выдерживает никакой критики.

Может, проект плохой и неинтересный? Тоже не сходится, на проекте можно было заработать хорошие деньги, миллиарды. Трудно поверить, что владельцы крупнейших девелоперских компаний страны откажутся от приятной струйки дополнительного кэша.

Во-вторых, ещё в 2012 году между институтом «Гиредмет» и компанией «Фарминжиниринг» был заключен инвестиционный контракт, по которому «Фарминжиниринг» должна была выступить инвестором строительства элитного жилого комплекса - всё на той же территории. По данным «Ведомостей», «Фарминжиниринг» контролировал бизнесмен Яков Панченко. Потом «Росатом» решил во что бы то ни стало этот инвестконтракт расторгнуть, а недвижимость института продать. Что именно там произошло между сторонами, я не знаю и не берусь предполагать.

Впоследствии история получила продолжение уже в судах: кредиторы «Фарминжиниринга» - компании «Метрополис» и «Юнифарм экспресс» московского девелопера Олега Дедкова, которым тот задолжал около ста миллионов, потребовали признать аукцион недействительным. Sminex эти иски в итоге отбил. Всё перечисленное - информация из открытых источников.

Это всё ни в коем случае не обвинение, а всего лишь вопросы, на которые у меня нет ответов. Но этот контекст весьма важен. Актив, который никому якобы не был нужен, оказался одним из самых дорогих жилых проектов в новейшей истории Москвы.

В 2019 году я имел официальный стаж на рынке недвижимости 23 года и был сотрудником крупной российской управляющей компании ЗПИФ. Инвестиционный анализ девелоперских проектов был в том числе тем, чем я занимался профессионально. Я создал полноценную, хоть и несколько упрощенную финансовую модель реализации проекта на бывшей территории «Гиредмета».

Предпосылки были такие. Покупка - 3,6 миллиарда. На согласования и разрешения я отводил 100 миллионов. Архитектурный проект с рабочей документацией + изыскания приближались по моей версии к 148 миллионам. Концепция продукта и маркетинг я оценил в 50. Подготовка территории, снос и вынос сетей должны были обойтись в 164 миллиона рублей. Все эти цены были абсолютно адекватны для того периода времени.

Строительно-монтажные работы я оценил в 2 миллиарда из расчета 70 тысяч за метр общей площади. Подземный паркинг на 130 машиномест в 400 миллионов. Отделка мест общего пользования и квартир была оценена в 1,5 миллиарда. Благоустройство и инженерные сети в 300 миллионов. Прочие и непредвиденные расходы должны были составлять 200. Технический заказчик, стройконтроль и управление строительством - ещё 230 миллионов.

Продукт: я предполагал, что на земельном участке удастся построить 20 640 м2 продаваемой площади квартир или 172 лота средней площадью 120 м2. Цена - 900 тысяч за м2. На брокеров приходилось 600–800 миллионов, на рекламу и продвижение - 10 миллионов в месяц. Темп продаж я определил как 3,5 лота в месяц.

Результат: выручка 16–20 миллиардов. Прибыль 6–8 миллиардов при доходности IRR 20–23,6 процента. С банковским кредитом под 11% прибыль составляла уже 5–7 миллиардов, а внутренняя норма доходности разгонялась до 34–39,7 процента.

Срок реализации проекта был оптимистичным 4,5 года.

Примерно тогда же ко мне попал ещё один документ: инвестиционный анализ этого же проекта, подготовленный в июне 2019 года крупной московской девелоперской компанией. Называть я её не буду - это не так уж и важно.

Важно, что расчёт делали профессионалы для формирования собственного решения об участии в торгах. Они считали , что общая площадь проекта составит 38 709 метров, полезная 20 000, из них квартиры 19 000 и коммерция 1 000. По их плану в ЖК должно было получится 158 квартир средней площадью 120 м2 и 237 машиномест.

Себестоимость у них выходила на уровне 100 тысяч за м2 общей площади, проектирование 5 тысяч/м2, сети 8 тысяч/м2. Услуги заказчика 3,1%, прочие расходы 1,5%, непредвиденные 5%. Коммерческие расходы должны были уложится в 4% от выручки, административные в 5%. Цена реализации должна была составить 750 тысяч за м2, а темп продаж - три квартиры в месяц.

Итог: выручка 18 миллиардов, прибыль 4,6 миллиарда, доходность IRR 20%, срок проекта 6,5 лет.

Почему я об этом так подробно пишу. Фактически мне удалось собрать две независимые финансовые модели, сделанные разными людьми с разными предпосылками в один и тот же период времени (в 2019 году). Эти модели обеспечили практически идентичные результаты.

Когда два расчёта настолько сходятся, возникает ощущение, что все предопределено и с проектом всё понятно.

Как бы не так! Мы ошиблись, и я, и крупный девелопер.

Разрешение на строительство первой очереди Sminex получил 10 июня 2021 года. Три корпуса, Западный, Центральный и Восточный, монолитно-кирпичные, от восьми до четырнадцати этажей.

Общая площадь объекта составила 44 242 м2, проект получился на 30% крупнее наших ожиданий. Площадей всех жилых помещений в итоге составила 25 305 м2. Нежилых - 5 216 м2. 165 квартир в трех корпусах средней площадью 154 м2, разброс от 67 до 674. 279 машиномест.

А в июле 2022 года появилось второе РНС, на пять малоэтажных корпусов в два-четыре этажа. Ещё 2 560 м2 жилья, но всего шесть квартир. Средний лот площадью 427 м2.

Всего по жилому комплексу, который назвали «Лаврушинский» получилась 171 квартира и 27 866 метров продаваемой жилой площади.

Продажи «Лаврушинского» стартовали в июле 2021 года. Вот динамика по зарегистрированным сделкам:

Самая первая сделка, июль 2021 года прошла по цене 1,72 миллиона за м2. Это в почти ровно в 2 раза выше цены, которую я закладывал на весь срок проекта. Честно говоря, многих тогда ценообразование застройщика несколько шокировало. С другой стороны, спрос был… А к 2023 году цена выросла до 2,5 миллиона.

А сегодня, летом 2026-го, средний прайс экспозиции по проекту вообще приблизился к 4 миллионам рублей за м2. , а максимальная цена 1 м2 в проекте сейчас - 7,26 миллиона/м2.

Отдельно по двум проданным особнякам: 515 м2 за 1,14 миллиарда и 659 м2 за 1,66 миллиарда.

Но платой за высокие цены стал низкий темп продаж.

Всего шестьдесят восемь лотов были реализованы с июля 2021 по март 2025 года. Сорок четыре месяца экспонирования.Темп 1,55 лота в месяц. Напомню, я закладывал 3,5 лота в месяц, а коллеги из крупной девелоперской компании - три.

В табличном виде это выглядит так:

Здесь гадать мне было не нужно: застройщик сам опубликовал бюджет стройки в проектной декларации.

Заявленный бюджет первой очереди вырос на 135 процентов за четыре года.

В моей модели строительный бюджет составлял около 4,3 миллиарда. У коллег - 6,2. Факт по обеим очередям - 20,5 миллиарда. В пересчете на 1 м2 общей площади это примерно 429 тысяч рублей (против моих 70 тысяч).

Сроки. Первоначальная дата передачи квартир дольщикам, зафиксированная в договорах, была 31 декабря 2024 года. Фактически ввод состоялся в первом квартале 2025-го, а ключи начали выдавать с 1 июня. От покупки Sminex актива до ввода в эксплуатацию прошло почти шесть лет (я планировал уложится в 4,5 года). А распродажа остатка идёт до сих пор и явно займёт долгие годы годы.

Теперь считаем фактическую финансовую модель.

Всего на счета эскроу по обеим очередям собрано 26,6 миллиардов рублей. Из них 22 миллиарда были выручены от продаж квартир, а 2,8 миллиарда - от продаж таунхаусов, 1,2 миллиарда обеспечила продажа машиномест, 0,6 миллиарда - продажа нежилых помещений.

Задолженность по банковским кредитным линиям на март 2025 года составляла 23 миллиарда. Кроме того, в последней опубликованной проектной декларации (после 18 марта 2025 года новые проектные декларации не публиковались) указаны займы от двух структур девелопера - 1,38 и 1,89 миллиарда, со сроком возврата до конца 2027 года.

Эскроу раскрылось в 2025 году после ввода. 26,5 миллиардов пришли на счёт застройщика и почти целиком ушли на погашение банковского долга, и некоторые иные расходы.

Если свести денежный поток, то от покупки актива в 2019 году до конца 2025-го застройщик выручил минус полмиллиарда рублей (500 миллионов) накопленным итогом.

Вдумайтесь. Дом построен, введён, ключи выданы, две трети выручки первой очереди собрано, а в живых деньгах инвестор не вернул даже те 3,68 миллиарда, которые заплатил за землю.

Но проект-то ещё не закончен. Конец наступит только тогда, когда будет продана последняя квартира. Или машиноместо. Ну или кладовка!

За годы реализации проекта было продано 68 квартир из 165 в основных корпусах, а также 2 из 6 таунхаусов. В экспозиции сейчас, по данным BNmap.pro находится 74 лота. Ещё около двадцати лотов, вероятно, были проданы уже после ввода..

Значит, непроданный остаток составляет порядка ста лотов и 16,5 тысячи м2.

У меня есть три сценария распродажи остатков. Во всех трёх период - восемь лет, то есть темп, близкий к фактическому. Различается только цена.

Базовый сценарий - текущий прайс минус 15%, +/-нормальный зазор между экспозицией и фактической ценой сделки в де-люксе.

Консервативный сценарий - минус 25% от цен экспонированеия.

Стрессовый сценарий это вообще предположение, что цены не вырастут и останутся на уровне января 2025 года.

Так давайте я вам покажу! А вот и финансовая модель:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1EhjMx2ANPTfArB2WcfxpSLcAZ2gCewKFjEYx3P6QL1k/edit?usp=sharing

Внутренняя норма доходности, % годовых

• базовый сценарий: 30,4%
• консервативный: 27,6%
• стрессовый: 25.5%

Прибыль проекта варьируется в зависимости от сценария и составляет от 32 до 50 миллиардов. Это от шести до девяти с половиной рублей на каждый вложенный рубль.

Это успех! Правда, потенциальный. Остатки еще нужно умудриться продать!

Три звезды сложились, чтобы это стало возможным:

• Первая - актив достался Sminex по стартовой цене, конкуренции не было. Никто не пришёл на торги.
• Вторая - эскроу и проектное финансирование. 23 (двадцать три) миллиарда профинансировал банк. Собственных денег в проекте - 5 миллиардов.
• Третья - рынок. Цена метра выросла вчетверо за пять лет. Этого не предсказал никто, включая меня и профессиональную аналитическую службу крупного девелопера.

Эх, все могло бы быть иначе, но звезды сошлись.

И ответ на вопрос из заголовка - да, строить элитное жильё в центре Москвы выгодно. Если все звёзды сойдутся.

Цена входа и обстоятельства сделки. Аукционная документация на площадке Сбербанк-АСТ, процедура SBR028-1903150020 - стартовая цена, состав лота, разбивка стоимости между землёй и зданиями, шаг аукциона, размер задатка. Кадастровые стоимости участков и строений — из публичных данных Росреестра. Информация о составе участников торгов, об инвестиционном контракте 2012 года и о последующих судебных исках - публикации «Ведомостей» 2019–2020 годов.

Проект. Проектные декларации застройщика, публикуемые в единой информационной системе жилищного строительства: декларация первой очереди в редакциях 2021 и 2025 годов и отдельная декларация на пять малоэтажных корпусов от марта 2025 года. Оттуда взялись площади, этажность, количество квартир и машиномест, поквартирная экспликация, даты выдачи разрешений на строительство и планируемые сроки ввода.

Бюджет и долг. Те же декларации, раздел 18 «О планируемой стоимости строительства» и раздел 19.6 «О целевом кредите» - сумма кредитного договора, задолженность на отчётную дату, неиспользованный остаток, срок исполнения обязательств. Плюс раздел 20 - об иных соглашениях, по которому видны займы от связанных структур.

Продажи. Раздел 19.7 деклараций: количество заключённых договоров участия в долевом строительстве по видам объектов, их суммарная площадь и суммарная цена. Плюс выгрузка зарегистрированных сделок из данных Росреестра - 244 записи по проекту, из которых после отсева повторов, уступок и технических переоформлений получилось 68 уникальных квартир.

Текущие цены и остатки. Аналитический отчёт по жилому комплексу от июля 2026 года и публичная карточка объекта: количество лотов в экспозиции, средняя цена метра, средний бюджет лота, диапазон предложения, сопоставление с соседними проектами локации.

Модель. Реконструкция моя. Профиль затрат по годам восстановлен по срокам этапов из деклараций и датам разрешений. Часть предпосылок - оценочные: ставка по проектному финансированию, доля коммерческих и административных расходов, цена реализации остатка. Даты отдельных сделок в декларациях не раскрываются, и там, где приходилось выбирать, я выбирал более позднюю - то есть в пользу худшего результата.

Никакой информации от участников проекта я не использовал. Не получал никакого инсайда от действующих или бывших сотрудников Sminex. Реальная экономика застройщика отличается от моей реконструкции. Внутригрупповые расчёты, схема владения, реальные условия банковских договоров, фактическая себестоимость подрядных работ - всё это из открытых данных не восстанавливается.

Сценарии продаж - всего лишь мои предположения. Последние сделки ДДУ проходили по 2,4–2,5 миллиона за м2, а в прайсе Sminex сейчас 4 миллиона за м2.

Дисклеймер. Предпосылки всех расчётов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг. Вы можете и должны иметь своё мнение, не совпадающее с моим.

Если не согласны - напишите почему.

Спасибо за внимание!