❌НЕ ИНВЕСТИРУЙ В ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Пока не прочтешь эту статью, конечно!
😱 В последнее время можно часто услышать опасения по поводу инвестирования за пределами России. Якобы текущая ситуация делает зарубежные инвестиции рискованными, нежелательными и даже непатриотичными. От некоторых людей я слышу, что инвестирование за границей это удел предателей и дураков. Другие подбирают более мягкие формулировки, указывая на риски инвестирования даже в рамках ближнего круга «дружественных» стран (Казахстан, Киргизия, Узбекистан и т.д.), не говоря об ОАЭ, Таиланде, Индонезии и других странах.
🎯Особенно яростные набросы на зарубежную недвижимость начались в связи с «делом Дурова» (посадка владельца ТГ в тюрьму во Франции).
🔦Я решил проанализировать аргументы «против» инвестиций в зарубежную недвижимость, чтобы показать читателям чуть более объемную картину.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2026: что изменилось за три года
За время с момента написания этой статьи произошло пять ключевых сдвигов, которые делают картину еще более понятной:
Дальше будет мой разбор главных аргументов «против» инвестиций в зарубежную недвижимость, который я написал ещё в 2023 году. Текст оставляю как был, ведь он актуален до сих пор, но самые важные апдейты вставлю по ходу.
Пока не прочтешь эту статью, конечно!
😱 В последнее время можно часто услышать опасения по поводу инвестирования за пределами России. Якобы текущая ситуация делает зарубежные инвестиции рискованными, нежелательными и даже непатриотичными. От некоторых людей я слышу, что инвестирование за границей это удел предателей и дураков. Другие подбирают более мягкие формулировки, указывая на риски инвестирования даже в рамках ближнего круга «дружественных» стран (Казахстан, Киргизия, Узбекистан и т.д.), не говоря об ОАЭ, Таиланде, Индонезии и других странах.
🎯Особенно яростные набросы на зарубежную недвижимость начались в связи с «делом Дурова» (посадка владельца ТГ в тюрьму во Франции).
🔦Я решил проанализировать аргументы «против» инвестиций в зарубежную недвижимость, чтобы показать читателям чуть более объемную картину.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2026: что изменилось за три года
За время с момента написания этой статьи произошло пять ключевых сдвигов, которые делают картину еще более понятной:
- Сами активы россиян никто не конфискует. Даже €210 млрд замороженных активов ЦБ РФ Евросоюз в декабре 2025 года решил оставить замороженными бессрочно, но не изымать. Бельгия и Италия это заблокировали.
- Подсанкционные олигархи перешли в наступление. Совокупные иски Фридмана, Абрамовича, Усманова, Авена, Мордашова и Кузьмичева к странам ЕС превысили €53 млрд через механизм ISDS. Часть санкций уже сняли - Фридман и Авен частично выиграли в Генеральном суде ЕС в 2024 году.
- Прибалтика и Финляндия закрылись для новых покупок. Финляндия (с июля 2025), Латвия и Литва запретили россиянам без ПМЖ покупать недвижимость. Эстония вводит запрет с 1 января 2027 года.
- Испания включила «турборежим» против окупасов. С 3–4 апреля 2025 года действует Органический закон 1/2025: дела о захвате жилья рассматривают в формате juicio rápido, цель - решение за 15 дней.
- Переводы из РФ за рубеж облегчили. С 8 декабря 2025 года ЦБ РФ снял большую часть ограничений на переводы для граждан РФ и нерезидентов из дружественных стран.
Дальше будет мой разбор главных аргументов «против» инвестиций в зарубежную недвижимость, который я написал ещё в 2023 году. Текст оставляю как был, ведь он актуален до сих пор, но самые важные апдейты вставлю по ходу.
Аргументы «против» зарубежных инвестиций — и что с ними не так
1️⃣ Нужно работать на Родину, а не на чужую страну. В трудные времена патриотично вкладывать в свою страну, давшую инвестору капитал и возможности принимать инвестиционные решения. НЕ могу поспорить, такая логика вполне имеет право на существование. Есть лишь одно но: крупные российские компании осуществляют инвестирование в зарубежные инвестиционные проекты по всему миру при поддержке российских властей.
💸Лукойл, Ренова, Алроса, Роснефть, Росатом и т. д. - эти компании инвестируют миллиарды в странах ближнего зарубежья, Африки, Южной Америки, на Ближнем Востоке. При поддержке и покровительстве российских властей. То есть им можно (и возможно нужно). А почему вам нельзя? Вы не думали, что улучшая свое финансовое положение инвестированием за рубежами, вы можете принести немного больше пользы своей стране (в виде налогов в том числе)? Успешный, состоятельный человек с международными связями и опытом - разве это не ценный ресурс для нашего государства?
2️⃣ Нас там ненавидят, хотят обмануть и обобрать. А здесь нас любят, обобрать не хотят и не могут? Сколько людей нарывается на родных, российских мошенников находясь в Москве. Вообще обмануть можно лишь того, кто чего-то не знает, кто доверчив и неосмотрителен. Тем не менее, мир не такой уж и страшный, как нам иногда кажется. Большинству нормальных и адекватных людей важнее то, какой вы человек, а не какой у вас паспорт / национальность. На планете Земля вообще очень много добросовестных специалистов, которые хотят помочь, а не навредить. Конечно, негативные примеры существуют, но есть и примеры сугубо позитивные.
📌 АКТУАЛЬНО НА 2026: где реально обманывают
К сожалению, в 2025 году русскоязычные покупатели массово столкнулись с волной мошенничества от недобросовестных девелоперов на Бали и в Таиланде. Проблема решается стандартно: проверка застройщика, escrow-схемы, русскоязычный юрист на месте. Не паспортом покупателя, а здравым смыслом.
3️⃣ Санкции! Вторичные санкции! Троичные санкции… Сложности с транзакциями: международные переводы (даже в дружественные страны) становятся всё более проблематичными для россиян, что может поставить под угрозу не только финансирование проектов, но и возврат инвестиций. Вообще в последние годы в России на обходе санкций некоторые построили достаточно крупные бизнесы, я уж не говорю про классику в виде трастов на Островах Кука, Сент-Китса, ОАЭ, Панамы, Кипра и т. д. Это не всегда просто, часто дорого, но если зарубежный проект крупный, то стоит разобраться и в этом. Частным инвесторам с небольшими инвестициями, безусловно, стоит обращать внимание на тренды санкционного давления на банковские транзакции россиян и продумывать стратегию их обхода заранее.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2026: переводы стали проще
С 8 декабря 2025 года Банк России снял большую часть ограничений на переводы за рубеж для граждан РФ и физических лиц-нерезидентов из дружественных стран. Прежний лимит в $ 1 млн в месяц, действовавший с 2022 года, отменен.
Технически перевод за рубеж в 2026 году делают через:
😱Один из самых сильных страхов, который я часто вижу в комментариях — «отберут». Особенно люди боятся, что «отберут» их недвижимость в Европе.
1️⃣ Нужно работать на Родину, а не на чужую страну. В трудные времена патриотично вкладывать в свою страну, давшую инвестору капитал и возможности принимать инвестиционные решения. НЕ могу поспорить, такая логика вполне имеет право на существование. Есть лишь одно но: крупные российские компании осуществляют инвестирование в зарубежные инвестиционные проекты по всему миру при поддержке российских властей.
💸Лукойл, Ренова, Алроса, Роснефть, Росатом и т. д. - эти компании инвестируют миллиарды в странах ближнего зарубежья, Африки, Южной Америки, на Ближнем Востоке. При поддержке и покровительстве российских властей. То есть им можно (и возможно нужно). А почему вам нельзя? Вы не думали, что улучшая свое финансовое положение инвестированием за рубежами, вы можете принести немного больше пользы своей стране (в виде налогов в том числе)? Успешный, состоятельный человек с международными связями и опытом - разве это не ценный ресурс для нашего государства?
2️⃣ Нас там ненавидят, хотят обмануть и обобрать. А здесь нас любят, обобрать не хотят и не могут? Сколько людей нарывается на родных, российских мошенников находясь в Москве. Вообще обмануть можно лишь того, кто чего-то не знает, кто доверчив и неосмотрителен. Тем не менее, мир не такой уж и страшный, как нам иногда кажется. Большинству нормальных и адекватных людей важнее то, какой вы человек, а не какой у вас паспорт / национальность. На планете Земля вообще очень много добросовестных специалистов, которые хотят помочь, а не навредить. Конечно, негативные примеры существуют, но есть и примеры сугубо позитивные.
📌 АКТУАЛЬНО НА 2026: где реально обманывают
К сожалению, в 2025 году русскоязычные покупатели массово столкнулись с волной мошенничества от недобросовестных девелоперов на Бали и в Таиланде. Проблема решается стандартно: проверка застройщика, escrow-схемы, русскоязычный юрист на месте. Не паспортом покупателя, а здравым смыслом.
3️⃣ Санкции! Вторичные санкции! Троичные санкции… Сложности с транзакциями: международные переводы (даже в дружественные страны) становятся всё более проблематичными для россиян, что может поставить под угрозу не только финансирование проектов, но и возврат инвестиций. Вообще в последние годы в России на обходе санкций некоторые построили достаточно крупные бизнесы, я уж не говорю про классику в виде трастов на Островах Кука, Сент-Китса, ОАЭ, Панамы, Кипра и т. д. Это не всегда просто, часто дорого, но если зарубежный проект крупный, то стоит разобраться и в этом. Частным инвесторам с небольшими инвестициями, безусловно, стоит обращать внимание на тренды санкционного давления на банковские транзакции россиян и продумывать стратегию их обхода заранее.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2026: переводы стали проще
С 8 декабря 2025 года Банк России снял большую часть ограничений на переводы за рубеж для граждан РФ и физических лиц-нерезидентов из дружественных стран. Прежний лимит в $ 1 млн в месяц, действовавший с 2022 года, отменен.
Технически перевод за рубеж в 2026 году делают через:
- SWIFT из несанкционных российских банков — работает, но банки-получатели часто отказываются из-за compliance, сроки 5−10 рабочих дней;
- Счёт в банках дружественных стран — Казахстан, Армения, Узбекистан, ОАЭ, Турция, Сербия (у 70−80% владельцев зарубежной недвижимости такой счёт уже есть);
- Платёжные агенты с юрлицами в нескольких юрисдикциях — оперативно (1 рабочий день), но дороже банка;
😱Один из самых сильных страхов, который я часто вижу в комментариях — «отберут». Особенно люди боятся, что «отберут» их недвижимость в Европе.
🔍Если проанализировать, то возможностей для изъятия зарубежной недвижимости всего три:
- «Отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор под санкциями или он PEP (политически значимое лицо).
- «Отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку
- «Отберут» сквоттеры, самозахватчики, окупасы и т.д.
☢️ Начнем с самого неприятного - проблема самозахватов квартир, зданий в Европе действительно существует.
🏡 Приобрести зарубежную недвижимость, чтобы получать рентный доход, сдавая ее в аренду - адекватная идея.
🔐 Но есть такое явление, как сквоттер или окупас (исп. occupar - «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустой дом или квартиру, поменяв замки.
🛋️ Основная зона риска - пустующие помещения. К ним могут относиться жилые, но временно незаселенные помещения, нежилые здания, заброшенное жильё и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников.
👨⚖️ Закон в большинстве случаев будет на стороне захватчиков, их невозможно выселить силой до решения суда, которого можно ждать от 6 мес. до года. В Испании, например, выселение окупасов «силовыми методами» запрещено по закону.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ АПРЕЛЬ 2025: Испания включила «турборежим» против окупасов
С 4 апреля 2025 года в Испании действует Органический закон 1/2025, который кардинально изменил ситуацию. Реформированные статьи Уголовно-процессуального кодекса:
- Статья 202 (незаконное проникновение в жильё) и статья 245 (незаконное присвоение недвижимости) теперь рассматриваются в формате juicio rápido - ускоренного судебного разбирательства;
- Целевой срок вынесения решения о выселении - 15 дней (на практике часто дольше из-за загруженности судов, но это в разы быстрее прежних 6–12 месяцев);
- Полиция получила право выселять окупасов в течение 48-72 часов после подачи заявления, если факт незаконного проникновения подтверждается.
Испания отказалась от «сочувственной» модели в пользу защиты собственника. То, что я писал ниже про 6 месяцев суда - теперь сильно устарело в пользу владельцев.
🪓В последние годы в Испании и Франции отмечались случаи попыток захвата недвижимости россиян беженцами из зоны СВО - были попытки составить списки жилья, принадлежащего гражданам РФ и осуществить вселение.
🏚️Недвижимость от банков, несмотря на низкую цену, представляет определенную опасность, значительная доля такого жилья продается уже с окупасами.
☣️ Итак, захваты жилья в Европе это реальность. Как бороться?
1️⃣ Если окупасы - не арендаторы, а взломщики, то по законам Испании у собственника недвижимости есть 48 часов, чтобы сообщить в полицию и силами правоохранителей выселить захватчиков. Если позже, то через суд, который занимает 6 мес.минимум. Во Франции теперь законы намного жёстче, полиция может реагировать на факты захватов оперативно и не ограничиваясь 48 часами.
📸 Таким образом, чтобы обезопасить свою собственость от окупасов, недвижимость должна быть обеспечена охраной (сигнализацией) и видеонаблюдением. Рекомендуют также устанавливать специальные металлические двери с защитой от взлома.
👀За недвижимостью придется наблюдать ежедневно, проверяя не появились ли «гости». Хорошо, что сейчас есть интернет и недорогие ip-камеры, позволяющие следить за своей недвижимостью прямо со смартфона.
2️⃣ Если окупасы - бывшие или настоящие арендаторы, то варианта всего два.
🅰️ Суд. К сожалению, всё время, пока в квартире или доме живут захватчики, инвестору придется вносить эксп. и коммунальные платежи. Кроме того, понадобится оплатить услуги адвоката и судебные издержки. Чтобы сократить свои расходы можно заранее приобрести «страховку от окупасов» - страховые компании в Испании и Франции продают и такие продукты, цена от €600 в год. К сожалению, от упущенной прибыли в течение 6 мес.суда страховка не спасет.
🅱️ Привлечение компании Desokupa (Испания). Эта частная охранная компания помогает с выселением окупасов с эффективностью 95%. Сроки - от нескольких часов до нескольких суток. В основном компания работает в Барселоне. Методы - на грани закона. Стоимость €3-5 тыс.
Как выявить потенциального окупаса среди арендаторов?
1️⃣ Если квартира или дом сдается в краткосрочную аренду через Airbnb, то общая рекомендация сервиса для всех арендодателей - смотреть на оценки и отзывы об арендаторе перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Также сервис советует общаться с арендаторами и задавать им вопросы в случае возникновения сомнений.
🤝У Airbnb есть поддержка арендодателей, столкнувшихся с окупасами.
2️⃣ Если квартира или дом сдается в долгосрочную аренду, то необходимо проводить процедуру оценки арендатора - запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность, задавать вопросы о целях аренды и источниках дохода.
💸 И конечно, брать залоги.
📸 Таким образом, чтобы обезопасить свою собственость от окупасов, недвижимость должна быть обеспечена охраной (сигнализацией) и видеонаблюдением. Рекомендуют также устанавливать специальные металлические двери с защитой от взлома.
👀За недвижимостью придется наблюдать ежедневно, проверяя не появились ли «гости». Хорошо, что сейчас есть интернет и недорогие ip-камеры, позволяющие следить за своей недвижимостью прямо со смартфона.
2️⃣ Если окупасы - бывшие или настоящие арендаторы, то варианта всего два.
🅰️ Суд. К сожалению, всё время, пока в квартире или доме живут захватчики, инвестору придется вносить эксп. и коммунальные платежи. Кроме того, понадобится оплатить услуги адвоката и судебные издержки. Чтобы сократить свои расходы можно заранее приобрести «страховку от окупасов» - страховые компании в Испании и Франции продают и такие продукты, цена от €600 в год. К сожалению, от упущенной прибыли в течение 6 мес.суда страховка не спасет.
🅱️ Привлечение компании Desokupa (Испания). Эта частная охранная компания помогает с выселением окупасов с эффективностью 95%. Сроки - от нескольких часов до нескольких суток. В основном компания работает в Барселоне. Методы - на грани закона. Стоимость €3-5 тыс.
Как выявить потенциального окупаса среди арендаторов?
1️⃣ Если квартира или дом сдается в краткосрочную аренду через Airbnb, то общая рекомендация сервиса для всех арендодателей - смотреть на оценки и отзывы об арендаторе перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Также сервис советует общаться с арендаторами и задавать им вопросы в случае возникновения сомнений.
🤝У Airbnb есть поддержка арендодателей, столкнувшихся с окупасами.
2️⃣ Если квартира или дом сдается в долгосрочную аренду, то необходимо проводить процедуру оценки арендатора - запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность, задавать вопросы о целях аренды и источниках дохода.
💸 И конечно, брать залоги.
🪓С захватчиками / окупасами разобрались. Теперь приступаем к очередному страху.
😱 «Отберут»/заморозят/наложат арест, если инвестор под санкциями или он PEP (англ. politically exposed person - политически значимое лицо). У этого страха, в основном, британский акцент. И немного французский...
⛔️ Известно, что попавших под санкции российских бизнесменов и политиков уже больше четырех десятков, а стоимость их активов, замороженных в Европе составляет очень много миллиардов долларов.
🔐 Арестованы вилла «Шато де ла Круа» на Французской Ривьере бедняжки Абрамовича за $120 млн., вилла «Altair» на мысе Антиб несчастного Андрея Мельниченко за $80 млн., поместье грустного Михаила Фридмана Athlone House в Лондоне более чем за $100 млн. и продолжать можно долго-долго…
🛥️ Под арест попали еще яхта «Lady M» скромного Алексея Мордашова за €65 млн. ($70 млн.), яхта сестры нескромного Алишера Усманова «Dilbar» стоимостью $594 млн., яхта Виктора Вексельберга «Tango» за $120 млн. и дальше по списку…
⚠️ Обратите внимание - арест. Не изъятие, не продажа с аукциона и т.д. Просто арест. Не могут лишить собственности фигурантов санкционных списков.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2024-2026: олигархи перешли в контратаку и часть санкций отбили
Мой тезис «арест, а не изъятие» за прошедшие годы подтвердился полностью. Более того, российские бизнесмены начали активно отбивать санкции через суды:
🚩Если вы не Усманов или Абрамович, и не в санкционном списке, чего вам боятся-то?
😐 Но если у вас есть риск попасть в известные списки, то вы и так об этом знаете. В этом случае, от попыток приобрести недвижимость в Европе лучше отказаться.
👀 Кстати, постепенно Великобритания снимает санкции. Например, сняли санкции с бывшего топ-менеджера СБЕРа Л.Хасиса.
😱 «Отберут»/заморозят/наложат арест, если инвестор под санкциями или он PEP (англ. politically exposed person - политически значимое лицо). У этого страха, в основном, британский акцент. И немного французский...
⛔️ Известно, что попавших под санкции российских бизнесменов и политиков уже больше четырех десятков, а стоимость их активов, замороженных в Европе составляет очень много миллиардов долларов.
🔐 Арестованы вилла «Шато де ла Круа» на Французской Ривьере бедняжки Абрамовича за $120 млн., вилла «Altair» на мысе Антиб несчастного Андрея Мельниченко за $80 млн., поместье грустного Михаила Фридмана Athlone House в Лондоне более чем за $100 млн. и продолжать можно долго-долго…
🛥️ Под арест попали еще яхта «Lady M» скромного Алексея Мордашова за €65 млн. ($70 млн.), яхта сестры нескромного Алишера Усманова «Dilbar» стоимостью $594 млн., яхта Виктора Вексельберга «Tango» за $120 млн. и дальше по списку…
⚠️ Обратите внимание - арест. Не изъятие, не продажа с аукциона и т.д. Просто арест. Не могут лишить собственности фигурантов санкционных списков.
🆕 ОБНОВЛЕНИЕ 2024-2026: олигархи перешли в контратаку и часть санкций отбили
Мой тезис «арест, а не изъятие» за прошедшие годы подтвердился полностью. Более того, российские бизнесмены начали активно отбивать санкции через суды:
- Совокупные иски на €53 млрд. По данным Европейской коалиции за торговое правосудие, иски Фридмана, Абрамовича, Авена, Мордашова, Усманова и Кузьмичева к странам ЕС через механизм ISDS превысили €53 млрд. Фридман один требует от Люксембурга $16 млрд - сумму, сопоставимую с половиной федерального бюджета этой страны.
- Победы в суде ЕС. В 2024 году Генеральный суд ЕС частично удовлетворил иск Фридмана и Авена. Часть санкций сняли.
- ЕС закрыл лазейку в мае 2025. Совет ЕС решил, что продажа активов подсанкционными лицами после 24 февраля 2022 года больше не считается автоматически достоверной. Покупатели рискуют попасть под санкции вторичным эффектом - это надо учитывать тем, кто хочет покупать у фигурантов списков.
- Самое главное: ни одного случая принудительной продажи имущества частных лиц с публичных торгов за 2022–2026 годы не произошло. Имущество заморожено, но юридически осталось в собственности владельцев.
🚩Если вы не Усманов или Абрамович, и не в санкционном списке, чего вам боятся-то?
😐 Но если у вас есть риск попасть в известные списки, то вы и так об этом знаете. В этом случае, от попыток приобрести недвижимость в Европе лучше отказаться.
👀 Кстати, постепенно Великобритания снимает санкции. Например, сняли санкции с бывшего топ-менеджера СБЕРа Л.Хасиса.
⚡️Тем не менее, даже уже имея недвижимость, есть шанс столкнуться с UWO, если активы находятся в Великобритании.
🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.
⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.
💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.
📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.
🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.
🙅♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.
🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.
⭕️ Не платишь за коммуналку? Прощайся с недвижимостью?
⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.
🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.
🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.
💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.
🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.
⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.
💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.
📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.
🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.
🙅♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.
🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.
⭕️ Не платишь за коммуналку? Прощайся с недвижимостью?
⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.
🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.
🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.
💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.
🚨 ВАЖНОЕ ОБНОВЛЕНИЕ 2025: первый прецедент произошёл
К сожалению, моё «вряд ли» от 2023 года в одной конкретной точке оказалось преждевременным оптимизмом. Вируский уездный суд Эстонии в апреле 2025 года разрешил изъять квартиру россиянина в городе Силламяэ за задолженность по коммунальным платежам в размере €2 765. Это первый зафиксированный случай судебного изъятия эстонской недвижимости у гражданина РФ из-за коммунальных долгов.
Чуть раньше, в марте 2025 года, в Нарве аннулировали сделку купли-продажи квартиры гражданину РФ, проживавшему в Эстонии с 1990-х. Также первый подобный случай.
Что это меняет: изъятие за неоплату коммуналки перестало быть теоретическим риском. Это конкретный прецедент. Главный вывод - нужно критически серьёзно подойти к организации оплаты счетов, см. рекомендации ниже.
Дополнительный контекст по странам:
😱 Предположим, что недвижимость в Европе есть, а коммуналка может быть не оплачена!
🥁Что же делать?
1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.
2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.
🔸 Платёжные агенты с прямой оплатой - появились как рабочий вариант после 2023 года. Отправляете рубли из РФ, коммунальной компании в Европе деньги приходят в евро. Без необходимости открывать европейский счёт. Стоимость выше банковской, но скорость и надёжность тоже выше.
🚨 ВАЖНО: учитывая прецедент Силламяэ за €2 765 (квартиру изъяли по суду за коммунальные долги), лучше переплатить процент комиссии платёжному агенту, чем рисковать всем активом из-за накопившегося долга.
💰Какую инвестиционную недвижимость нужно покупать в Европе, чтобы спать спокойно и не беспокоиться за то, что «отбора», захвата или ареста не случится?
❌Если инвестор - PEP или под санкциями, то никакую. Риски столкнуться с проблемами сейчас высокие.
💲Если инвестор может подтвердить законность происхождения средств, и не имеет отношения к лицам или организациям под санкциями, то лучше всего приобретать объекты доходной недвижимости, находящиеся под управлением специализированных компаний. Апартаменты в апарт-отелях, лоджи в загородных комплексах и т.д.
🏘 Например, при при покупке лоджа в Великобритании инвесторам выплачивается 7-8% фикс; коммуналка, страховка, ремонт и прочие платежи — ответственность УК. Если же у вас в собственности апартаменты, то и здесь ничего страшного — УК с полученного арендного дохода также сама оплачивает service charge, т.е ту же коммуналку и прочие платежи по обслуживанию.
🪓Риск захвата лоджа или апартамента в апарт-отеле окупасами - минимальный, я бы даже сказал он 0%.
☂️Если приобретенная в Европе недвижимость - двойного назначения, то есть часть времени сдается в аренду, а часть используется для проживания инвестора и его семьи, риски значительно повышаются.
К сожалению, моё «вряд ли» от 2023 года в одной конкретной точке оказалось преждевременным оптимизмом. Вируский уездный суд Эстонии в апреле 2025 года разрешил изъять квартиру россиянина в городе Силламяэ за задолженность по коммунальным платежам в размере €2 765. Это первый зафиксированный случай судебного изъятия эстонской недвижимости у гражданина РФ из-за коммунальных долгов.
Чуть раньше, в марте 2025 года, в Нарве аннулировали сделку купли-продажи квартиры гражданину РФ, проживавшему в Эстонии с 1990-х. Также первый подобный случай.
Что это меняет: изъятие за неоплату коммуналки перестало быть теоретическим риском. Это конкретный прецедент. Главный вывод - нужно критически серьёзно подойти к организации оплаты счетов, см. рекомендации ниже.
Дополнительный контекст по странам:
- Эстония: с 1 января 2027 года вводится запрет на покупку недвижимости для россиян без постоянного ВНЖ. Закон обратной силы не имеет — уже купленное не изымается. Запрет затронет около 600 сделок в год;
- Финляндия: с 15 июля 2025 года действует запрет на сделки с недвижимостью для граждан РФ и Беларуси без ПМЖ. В феврале 2026 года министр обороны Хяккянен заявил, что ведомство изучает возможность ретроспективного пересмотра сделок россиян за последние 20 лет — это пока заявление, не закон, но направление настораживает;
- Латвия: запрет распространяется и на россиян с постоянным ВНЖ, если речь не об единственном жилье;
- Литва: запрет на покупку россиянам без ВНЖ.
😱 Предположим, что недвижимость в Европе есть, а коммуналка может быть не оплачена!
🥁Что же делать?
1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.
2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Казахстан, Узбекистан, Кыргызстан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.
🔸 Платёжные агенты с прямой оплатой - появились как рабочий вариант после 2023 года. Отправляете рубли из РФ, коммунальной компании в Европе деньги приходят в евро. Без необходимости открывать европейский счёт. Стоимость выше банковской, но скорость и надёжность тоже выше.
🚨 ВАЖНО: учитывая прецедент Силламяэ за €2 765 (квартиру изъяли по суду за коммунальные долги), лучше переплатить процент комиссии платёжному агенту, чем рисковать всем активом из-за накопившегося долга.
💰Какую инвестиционную недвижимость нужно покупать в Европе, чтобы спать спокойно и не беспокоиться за то, что «отбора», захвата или ареста не случится?
❌Если инвестор - PEP или под санкциями, то никакую. Риски столкнуться с проблемами сейчас высокие.
💲Если инвестор может подтвердить законность происхождения средств, и не имеет отношения к лицам или организациям под санкциями, то лучше всего приобретать объекты доходной недвижимости, находящиеся под управлением специализированных компаний. Апартаменты в апарт-отелях, лоджи в загородных комплексах и т.д.
🏘 Например, при при покупке лоджа в Великобритании инвесторам выплачивается 7-8% фикс; коммуналка, страховка, ремонт и прочие платежи — ответственность УК. Если же у вас в собственности апартаменты, то и здесь ничего страшного — УК с полученного арендного дохода также сама оплачивает service charge, т.е ту же коммуналку и прочие платежи по обслуживанию.
🪓Риск захвата лоджа или апартамента в апарт-отеле окупасами - минимальный, я бы даже сказал он 0%.
☂️Если приобретенная в Европе недвижимость - двойного назначения, то есть часть времени сдается в аренду, а часть используется для проживания инвестора и его семьи, риски значительно повышаются.
❗️Прежде всего, в Испании, где сильны позиции окупасов и их интересы даже защищает местный закон. Рекомендации по своевременной оплате коммуналки и профилактике самозахватов уже были даны в канале вчера и сегодня.
📌 АКТУАЛЬНО 2026: в какую недвижимость россияне реально инвестируют деньги
По данным коллеги из Tranio за 11 месяцев 2025 года топ-5 направлений по спросу со стороны россиян:
Общее число заявок россиян на зарубежную недвижимость в 2025 году снизилось примерно на 20% к 2024 году - это эффект «насыщения» после ажиотажа 2022–2023.
😥Итого: страхи нужно прорабатывать как-то! Потому что «отберут» - это очень удобный повод отказаться от действий и выбрать бездействие. Увы, как верно заметил Билл Гейтс, между диваном и задницей доллар не пролетит.
🛋 Можно оставаться на диване и продолжать обсуждать, как «в Европе недвижимость отбирают», а можно разобраться в вопросе, как это сделал я прочитать мои посты, и понять, что инвестирование в европейскую недвижимость возможно.
☑️ Да, определенные ограничения и проблемы существуют. Но точно не для всех и абсолютно точно - не всегда.
🔍Чтобы лучше разбираться в теме инвестиций в зарубежную недвижимость рекомендую присоединиться к моей образовательной программе «Глобальный инвестор»
📌 АКТУАЛЬНО 2026: в какую недвижимость россияне реально инвестируют деньги
По данным коллеги из Tranio за 11 месяцев 2025 года топ-5 направлений по спросу со стороны россиян:
- Таиланд — 23,6% заявок (рост +3,2 п.п.). «Дружественная» страна.
- ОАЭ — 11% (+0,6 п.п.). «Дружественная» страна.
- Турция — 9% (+1 п.п.). «Дружественная» страна.
- Франция — 7% (−2,1 п.п.). «Недружественная» страна.
- Кипр — 6,6% (+0,3 п.п.). «Недружественная» страна.
Общее число заявок россиян на зарубежную недвижимость в 2025 году снизилось примерно на 20% к 2024 году - это эффект «насыщения» после ажиотажа 2022–2023.
😥Итого: страхи нужно прорабатывать как-то! Потому что «отберут» - это очень удобный повод отказаться от действий и выбрать бездействие. Увы, как верно заметил Билл Гейтс, между диваном и задницей доллар не пролетит.
🛋 Можно оставаться на диване и продолжать обсуждать, как «в Европе недвижимость отбирают», а можно разобраться в вопросе, как это сделал я прочитать мои посты, и понять, что инвестирование в европейскую недвижимость возможно.
☑️ Да, определенные ограничения и проблемы существуют. Но точно не для всех и абсолютно точно - не всегда.
🔍Чтобы лучше разбираться в теме инвестиций в зарубежную недвижимость рекомендую присоединиться к моей образовательной программе «Глобальный инвестор»
Короткие ответы на главные вопросы
Могут ли отобрать зарубежную недвижимость у гражданина России в 2026 году?
Только в четырёх сценариях: владелец под персональными санкциями; владелец — PEP; накопились значительные долги по коммуналке и налогам с судебным решением о принудительной реализации (кейс Силламяэ, апрель 2025); недвижимость захвачена окупасами. Просто за факт наличия российского гражданства недвижимость не изымают.
В каких европейских странах россияне больше не могут покупать недвижимость?
Финляндия, Латвия (даже с постоянным ВНЖ, если не единственное жильё), Литва (без ВНЖ), Эстония. В остальных странах ЕС сделки идут при соблюдении KYC/AML и подтверждении источника средств.
Какая страна самая безопасная для покупки недвижимости в 2026 году?
По юридическим рискам - ОАЭ. По доходности и порогу входа - Таиланд (Пхукет), но с обязательной проверкой застройщика. По простоте процедуры покупки и оплаты - ОАЭ и Турция.
Как платить коммуналку из РФ, чтобы не повторить кейс Силламяэ?
Четыре способа: SWIFT из несанкционного банка; счёт в банке дружественной страны с автосписанием; платёжный агент; доверенное лицо на месте. С 8 декабря 2025 года ЦБ РФ снял большую часть валютных ограничений на переводы.
Могут ли отобрать зарубежную недвижимость у гражданина России в 2026 году?
Только в четырёх сценариях: владелец под персональными санкциями; владелец — PEP; накопились значительные долги по коммуналке и налогам с судебным решением о принудительной реализации (кейс Силламяэ, апрель 2025); недвижимость захвачена окупасами. Просто за факт наличия российского гражданства недвижимость не изымают.
В каких европейских странах россияне больше не могут покупать недвижимость?
Финляндия, Латвия (даже с постоянным ВНЖ, если не единственное жильё), Литва (без ВНЖ), Эстония. В остальных странах ЕС сделки идут при соблюдении KYC/AML и подтверждении источника средств.
Какая страна самая безопасная для покупки недвижимости в 2026 году?
По юридическим рискам - ОАЭ. По доходности и порогу входа - Таиланд (Пхукет), но с обязательной проверкой застройщика. По простоте процедуры покупки и оплаты - ОАЭ и Турция.
Как платить коммуналку из РФ, чтобы не повторить кейс Силламяэ?
Четыре способа: SWIFT из несанкционного банка; счёт в банке дружественной страны с автосписанием; платёжный агент; доверенное лицо на месте. С 8 декабря 2025 года ЦБ РФ снял большую часть валютных ограничений на переводы.
