Инвестиционный анализ создавался в начале августа 2022 года. В настоящее время многие из предпосылок, на которых основывались расчеты, в значительной степени изменились.
Итак, долгожданный большой обзор инвестиционной идеи: покупки номера в апарт-отеле в Санкт-Петербурге. Для начала немного об объекте, который я выбрал.
🔸Объект: Moskovsky Avenir
🔹Местоположение: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, корп. 6
🔹11 мин. пеш. / 800 м. до ст.м. Фрунзенская
🔹Категория: 4⭐️
🔹Количество номеров - 301 шт.
🔹Площадь номеров: от 22 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2022
🔹Срок передачи: 2 кв. 2023
🔸Застройщик: ПСК
🔸Объект: Moskovsky Avenir
🔹Местоположение: Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, корп. 6
🔹11 мин. пеш. / 800 м. до ст.м. Фрунзенская
🔹Категория: 4⭐️
🔹Количество номеров - 301 шт.
🔹Площадь номеров: от 22 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2022
🔹Срок передачи: 2 кв. 2023
🔸Застройщик: ПСК
🗺️ О районе и о транспортной доступности
📍Moskovsky Avenir расположен в Московском районе Санкт-Петербурга. Через Московский район проходит Московский проспект, переходящий в Пулковское шоссе. Эта магистраль соединяет центр с аэропортом «Пулково», что делает её важной транспортной артерией города.
📍Moskovsky Avenir расположен в Московском районе Санкт-Петербурга. Через Московский район проходит Московский проспект, переходящий в Пулковское шоссе. Эта магистраль соединяет центр с аэропортом «Пулково», что делает её важной транспортной артерией города.
🥾Сам объект находится в 800 м. от ст.м. «Фрунзенская» на ул. Киевская, д. 5к6 (https://yandex.ru/maps/-/CCUR5FdAgA)
🧳Место считается вполне себе туристическим, недалеко уже построены и действуют два апарт-отеля: Artstudio Moskovsky от RBI и Vertical от Бекар. Хотя и бизнес-центров поблизости достаточно (например, Аквилон Links https://t.me/atsogoev/2697). Сама улица Киевская достаточно тихая и находится в отдалении от движухи.
🚇На метро от ст. «Фрунзенской» до «Гостиного двора» (выход на Невский проспект) ехать 10 минут, 3 станции. Пешком от Moskovsky Avenir до Невского 52 минуты (4 км.)
🔻В общем место для апарт-отеля вполне даже неплохое.
🧳Место считается вполне себе туристическим, недалеко уже построены и действуют два апарт-отеля: Artstudio Moskovsky от RBI и Vertical от Бекар. Хотя и бизнес-центров поблизости достаточно (например, Аквилон Links https://t.me/atsogoev/2697). Сама улица Киевская достаточно тихая и находится в отдалении от движухи.
🚇На метро от ст. «Фрунзенской» до «Гостиного двора» (выход на Невский проспект) ехать 10 минут, 3 станции. Пешком от Moskovsky Avenir до Невского 52 минуты (4 км.)
🔻В общем место для апарт-отеля вполне даже неплохое.
🏢О застройщике и комплексе
🏗️ Застройщик ПСК, существует с 2007 года, начинали с ген.подряда, собственные проекты начали возводить в 2014-м. По данным ДOM.PФ из 7-и сданных домов 6 были сданы без задержек. По МФК «Старт» задержка составила 1 год, по уже построенным проектам апарт-отелей под брендом Avenir (Putilov и Kirovsky) задержек нет.
👀Окунулся в пучину отзывов о качестве строительства компании: однозначного вывода сделать не могу, к сожалению, собственного опыта посещения объектов от ПСК не имею.
🏨 Об апарт-отеле Moskovsky Avenir:
🔹9 этажей, монолит
🔹Заявленная категория: 4⭐️
🔹Отделка под ключ (мебель отдельно)
🔹Количество номеров - 301 шт. (компактный проект, хорошо), паркинг 45 м/мест.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка.
🏗️ Застройщик ПСК, существует с 2007 года, начинали с ген.подряда, собственные проекты начали возводить в 2014-м. По данным ДOM.PФ из 7-и сданных домов 6 были сданы без задержек. По МФК «Старт» задержка составила 1 год, по уже построенным проектам апарт-отелей под брендом Avenir (Putilov и Kirovsky) задержек нет.
👀Окунулся в пучину отзывов о качестве строительства компании: однозначного вывода сделать не могу, к сожалению, собственного опыта посещения объектов от ПСК не имею.
🏨 Об апарт-отеле Moskovsky Avenir:
🔹9 этажей, монолит
🔹Заявленная категория: 4⭐️
🔹Отделка под ключ (мебель отдельно)
🔹Количество номеров - 301 шт. (компактный проект, хорошо), паркинг 45 м/мест.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка.
🏗️ Ход строительства: сильно похоже, что успевают.
🔹Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2022.
🔹Срок передачи: 2 кв. 2023
🔹Ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2022.
🔹Срок передачи: 2 кв. 2023
🛏️ Апартаменты в Moskovsky Avenir есть разные, например такие:
🔸29.9 м2 за ₽8,55 млн.
🔸40.1 м2 за ₽9,9 млн.
🔸51.8 м2 за ₽12.2 млн
🔸51.7 м2 за ₽12.3 млн.
💸Есть ипотека от 10.5% годовых, ПВ 10% срок 15 лет.
💰Рассрочка под 0% до конца строительства.
⭕️ Сейчас действуют скидки от ₽150т. до ₽400т. в зависимости от стоимости лота. Плюс 1% за повторную покупку, 1% за объём и 1% для региональных клиентов
🔸29.9 м2 за ₽8,55 млн.
🔸40.1 м2 за ₽9,9 млн.
🔸51.8 м2 за ₽12.2 млн
🔸51.7 м2 за ₽12.3 млн.
💸Есть ипотека от 10.5% годовых, ПВ 10% срок 15 лет.
💰Рассрочка под 0% до конца строительства.
⭕️ Сейчас действуют скидки от ₽150т. до ₽400т. в зависимости от стоимости лота. Плюс 1% за повторную покупку, 1% за объём и 1% для региональных клиентов
🔍SWOT-анализ идеи покупки номера в апарт-отеле Moskovsky Avenir начну со слабых сторон:
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Высокие операционные затраты: при прогнозной стоимости номера в сутки на уровне ₽4100-₽4500 затраты на гостиничное обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги составляют 35%, и дополнительно нужно вычесть 15% вознаграждения УК.
🥺 Период запуска, то есть первые 3-5 лет, самый тяжёлый для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Санкт-Петербурге (не буду перечислять и анализировать все факторы, их довольно много)
🥺 Относительно низкая ликвидность номера в апарт-отеле. По сравнению с квартирой, во всяком случае.
Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Санкт-Петербурге. Культурная столица привлекает туристов, некоторые даже переезжают в город на несколько месяцев (это я о себе). Ну и расположение апарт-отеля в сложившемся деловом районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, в зависимости от локации 4-6 млн. за домовладение с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Высокие операционные затраты: при прогнозной стоимости номера в сутки на уровне ₽4100-₽4500 затраты на гостиничное обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услуги составляют 35%, и дополнительно нужно вычесть 15% вознаграждения УК.
🥺 Период запуска, то есть первые 3-5 лет, самый тяжёлый для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Санкт-Петербурге (не буду перечислять и анализировать все факторы, их довольно много)
🥺 Относительно низкая ликвидность номера в апарт-отеле. По сравнению с квартирой, во всяком случае.
Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный спрос на средства размещения в Санкт-Петербурге. Культурная столица привлекает туристов, некоторые даже переезжают в город на несколько месяцев (это я о себе). Ну и расположение апарт-отеля в сложившемся деловом районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Относительно невысокий порог входа, в зависимости от локации 4-6 млн. за домовладение с отделкой и мебелью.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.
Возможности
🚀Ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости отелей в традиционных туристических местах, в том числе Санкт-Петербурге. В общем рост туристического потока.
Угрозы
❗️ Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️ Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК PSK Invest по сниженным ценам, в общем ценовая конкуренция из-за расщепления контроля над номерным фондом.
🚀Ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости отелей в традиционных туристических местах, в том числе Санкт-Петербурге. В общем рост туристического потока.
Угрозы
❗️ Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️ Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.
❗️ Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК PSK Invest по сниженным ценам, в общем ценовая конкуренция из-за расщепления контроля над номерным фондом.
🧮 А вот и финансовая модель покупки студии в апарт-отеле Moskovsky Avenir:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1J03BTNLNhql4PggngANitirtC8siNnlt9ZpuzMfR610/edit?usp=sharing
Модель сложнее, чем обычно в этом канале. Дело в том, что я учел сразу три сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Краткосрочная аренда
🔹 Среднесрочная аренда
🔹 Долгосрочная аренда
➕ И дополнительно я сделал микс-сценарий, при котором используются все три стратегии сдачи номера в аренду.
☝🏻Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1J03BTNLNhql4PggngANitirtC8siNnlt9ZpuzMfR610/edit?usp=sharing
Модель сложнее, чем обычно в этом канале. Дело в том, что я учел сразу три сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Краткосрочная аренда
🔹 Среднесрочная аренда
🔹 Долгосрочная аренда
➕ И дополнительно я сделал микс-сценарий, при котором используются все три стратегии сдачи номера в аренду.
☝🏻Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям.
🗜️Выводы по инвестиционной идее Moskovsky Avenir.
💰Инвестиции в жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Потому что это самая консервативная, простая, ликвидная и безопасная инвестиция на рынке недвижимости. Реальная доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 2-3% в год.
👀Очень странно ожидать от покупки номера в апарт-отеле доходности на уровне 15% годовых.
🏨Если номер в апарт-отеле Moskovsky Avenir принесет 6.7% IRR при Cap.rate 6.1% (а я думаю, что мой прогноз +/- адекватен), то это вполне можно назвать убедительным доказательством преимуществ покупки номеров в апарт-отеле по сравнению с покупкой жилой недвижимости для сдачи в аренду.
💸Это реальная пассивная инвестиция - весь бизнес ведёт УК, инвестор получает доходность от аренды. Оставшиеся задачи - платить налоги и обеспечить выход из актива (кстати, УК в этом тоже может помочь теоретически).
🏧 Да, это не депозит, но и держать все деньги на депозите, не распределяя инвестиции по другим инструментам тоже так себе рекомендация.
☝🏻Я считаю, что Moskovsky Avenir это хорошая консервативная инвестиционная идея. Думаю, что мои расчеты верны, а предпосылки более-менее реалистичны.
🔻Лично для меня доходность в 6.7% недостаточна, но найдутся тысячи людей, которые выберут такую доходность и останутся довольны.
💰Инвестиции в жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Потому что это самая консервативная, простая, ликвидная и безопасная инвестиция на рынке недвижимости. Реальная доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 2-3% в год.
👀Очень странно ожидать от покупки номера в апарт-отеле доходности на уровне 15% годовых.
🏨Если номер в апарт-отеле Moskovsky Avenir принесет 6.7% IRR при Cap.rate 6.1% (а я думаю, что мой прогноз +/- адекватен), то это вполне можно назвать убедительным доказательством преимуществ покупки номеров в апарт-отеле по сравнению с покупкой жилой недвижимости для сдачи в аренду.
💸Это реальная пассивная инвестиция - весь бизнес ведёт УК, инвестор получает доходность от аренды. Оставшиеся задачи - платить налоги и обеспечить выход из актива (кстати, УК в этом тоже может помочь теоретически).
🏧 Да, это не депозит, но и держать все деньги на депозите, не распределяя инвестиции по другим инструментам тоже так себе рекомендация.
☝🏻Я считаю, что Moskovsky Avenir это хорошая консервативная инвестиционная идея. Думаю, что мои расчеты верны, а предпосылки более-менее реалистичны.
🔻Лично для меня доходность в 6.7% недостаточна, но найдутся тысячи людей, которые выберут такую доходность и останутся довольны.
Об авторе. Артем Цогоев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость в России
✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.
✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 0.8 млрд. руб. активов)
✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 20 лет
✅ Образование: Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций, степень CCIM
✅ Спикер и колумнист главных международных деловых СМИ
✅ Практический специалист в области финансового моделирования
Подписывайтесь на мой телеграм-канал: https://t.me/atsogoev
Каждый день я пишу в нем о том, как заработать на инвестициях в недвижимость. Вы удивитесь, но в недвижимость можно вкладывать даже имея 1000 рублей! Узнайте как это сделать.